На прошлой неделе состоялся наш второй вебинар «Инвестиции в землю: топ-10 вопросов экспертам Land Club». На котором наши спикеры – Денис Башлык и Александр Колотилин выделили и подробно проанализировали ваши первые десять вопросов. Таким образом каждый заинтересован в членстве и инвестировании в землю, имел возможность получить ответы на вопросы, которые его больше всего интересовали.

В частности касательно открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения, законодательной базы его запуска и функционирования, прогнозов по стоимости земельных участков и размера арендной платы, сроков действия договоров аренды, привлекательности земли, как актива и гарантий для инвестора, бизнес-модели Land Club. Давайте еще раз коротко остановимся на каждом вопросе.

1. Рынок земли – это хорошо или плохо?

Во всех развитых странах рынок земель давно существует и полноценно функционирует. На сегодня он отсутствует только в пяти странах: Северной Корее, Венесуэле, Таджикистане, на Кубе и в Конго. Это связано с внутренними и внешними политическими обстоятельствами. Если говорить об Украине – у нас уже есть все предпосылки: как политические, так и экономические.

Отсутствие рынка земли – это фактически замороженый актив экономики государства. Ведь по исследованиям независимых экспертов Всемирного банка, введение рынка земли дополнительно обеспечит ежегодный рост ВВП 1% и более. Напоследок – после запуска рынка земель примерно 10% владельцев земли готовы продать свои земельные участки.

2. Состоится ли открытие рынка земли? Основные законопроекты, необходимые для запуска рынка?

В общем правовое регулирование рынка земель в Украине осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, Гражданским кодексом, другими законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Но в нашем случае, в отношении земель сельскохозяйственного назначения – это Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», принятый год назад (31.03.2020).

Таким образом: мораторий отменен, Закон принят, открытие рынка произойдет.
Другие законопроекты и нормативно-правовые акты определяют исключительно дополнительные механизмы обеспечения функционирования рынка земли.

3. Как определяется стоимость сельскохозяйственной земли? Что такое нормативная денежная оценка?

Рыночная цена – средняя цена на рынке, которая сложилась в результате многократных рыночных сделок за определенный период. Принимая во внимание тот факт, что рынок де-юре новый, рыночная цена будет формироваться, как минимум первые полгода после открытия рынка.

Нормативная денежная оценка – это капитализированный рентный доход с земельного участка, а если простыми словами – средства, которые можно выручить от эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Такой подход к оценке является самым архаичным и не соответствует реальной цене земельных участков, а является только предохранителем от занижения цены.

4. Как определяется размер арендной платы? Будет ли она расти?

Согласно Налоговому кодексу Украины, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.

Размер, сроки и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором.

Тенденция повышения арендной платы за последние годы в Украине определяется уровнем отдачи гектара с/х угодья и их плодородия, уровнем конкуренции на рынке прав аренды, а также сроками аренды.

В этом случае не стоит забывать о международном опыте (по данным Eurostat):

• Польша – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 287 евро;
• Чехия – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 121 евро;
• Болгария – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 253 евро;
• Литва – размер арендной платы за 1 га в 2019 году 144 евро;
• Венгрия – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 184 евро;
• Нидерланды – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 819 евро.

5. На что, кроме международного опыта, мы ориентируемся в наших прогнозах роста стоимости земли?

Стоимость земли будет определяться не только ее характеристиками, а и тем, кто арендует.
Относительно высокая рентабельность агробизнеса, для которого земля – основной базис производства.
Ограниченность земельного ресурса как такового: новых гектаров «не построят».
Доступ к основным запасов черноземов Европы.

6. От чего зависит привлекательность земли, как актива?

• Регион
• Наличие надежного арендатора
• Соседи
• Природно-климатические условия
• Наличие мелиоративных систем
• Наличие объектов инфраструктуры и т.д

7. Может ли земля быть залогом для банка? Как работает этот механизм?

После вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» земля, как и любая другая недвижимость, может быть залогом для банков.

Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога.

Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

8. Существуют ли гарантии для инвестора?

Главная гарантия для инвестора – то, что он становится полноценным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Наличие надежного арендатора и действующего длительного договора аренды, об условиях которого инвестор знает заранее.

Международный опыт открытия рынка земли демонстрирует рост цены в течение первых 5 лет.

9. Срок действия арендного договора и возможность его разорвать. Как выглядят отношения арендатор - арендодатель? Почему холдингам выгодно работать с новыми инвесторами?

Отношения арендатор-арендодатель урегулированы Законом Украины «Об аренде земли».
Не менее 7 и не более 50 лет – ограничение срока действия договора аренды.
Изменение условий договора осуществляется по взаимному согласию сторон.
Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
Выгоды арендатора – оптимизация управления земельным банком.

10. Еще раз - бизнес-модель Land Club