Тези другого вебінару

Минулого тижня відбувся наш другий поспіль вебінар «Інвестиції в землю: топ-10 питань експертам Land Club». На якому наші спікери ― Денис Башлик та Олександр Колотілін виокремили та детально проаналізували ваші перші десять запитань. У такий спосіб кожен зацікавлений у членстві та інвестуванні в землю, мав змогу отримати відповіді на запитання, які його найбільше цікавили.

Зокрема щодо відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, законодавчого підґрунтя його запуску та функціонування, прогнозів щодо вартості земельних ділянок та розміру орендної плати, термінів дії орендних договорів, привабливості землі, як активу та гарантій для інвестора, бізнес-моделі Land Club. Тож давайте коротко зупинимося на кожному питанні.

1. Ринок землі – це добре чи погано?

У всіх розвинених країнах ринок земель давно існує та повноцінно функціонує. На сьогодні він відсутній лише у п'ятьох країнах: Північній Кореї, Венесуелі, Таджикистані, на Кубі та в Конго. Це пов'язано із внутрішніми та зовнішніми політичними обставинами. Якщо говорити про Україну ― у нас є усі передумови: як політичні, так і економічні.

Відсутність ринку землі ― це фактично заморожений актив економіки держави. Адже за дослідженнями незалежних експертів Світового Банку, запровадження ринку землі додатково забезпечить щорічний ріст ВВП 1% та більше. Наостанок ― після запуску ринку земель приблизно 10% власників землі готові продати свої земельні ділянки.

2. Чи відбудеться відкриття ринку землі? Основні законопроекти, що передують запуску ринку?

Загалом правове регулювання ринку земель в Україні здійснюється відповідно до Земельного кодексу, Цивільного кодексу, інших законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. Але у нашому випадку, щодо земель сільськогосподарського призначення ― це Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», прийнятий рік тому (31.03.2020) та набирає чинності ― 01.07.2021 року.

У такий спосіб: мораторій скасовано, Закон прийнято, відкриття ринку відбудеться.

Інші законопроекти та нормативно-правові акти визначають виключно додаткові механізми забезпечення функціонування ринку землі.

3. Як визначається вартість сільськогосподарської землі? Що таке нормативна грошова оцінка? Чи відповідає вона реальній вартості?

Ринкова ціна ― середня ціна на ринку, яка склалася у результаті багаторазових ринкових угод за певний період. Беручи до уваги той факт, що ринок де-юре новий, ринкова ціна буде формуватися, як мінімум перші півроку після відкриття ринку.

Нормативна грошова оцінка ― це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, а якщо простими словами ― кошти, які можна виручити від найефективнішого використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Такий підхід до оцінювання є дуже архаїчним і не відповідає реальній ціні земельних ділянок, а є лише запобіжником від заниження ціни.

4. Як визначається розмір орендної плати? Чи буде вона зростати?

Відповідно до Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір, строки та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Тенденція підвищення орендної плати за останні роки в Україні визначається рівнем віддачі гектара с/г угіддя та його родючості, рівнем конкуренції на ринку прав оренди, а також термінами оренди.

У цьому випадку не варто забувати про міжнародний досвід (за даними Eurostat):

• Польща ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році становив 287 євро;
• Чехія ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році становив 121 євро;
• Болгарія ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році становив 253 євро;
• Литва ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році 144 євро;
• Угорщина ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році становив 184 євро;
• Нідерланди ― розмір орендної плати за 1 га у 2019 році становив 819 євро.

7. Чи може земля бути заставою для банку? Як працює механізм?

Після набуття чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» земля, як і будь-яка інша нерухомість, може бути заставою для банків.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.

Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

8. Гарантії для інвестора. Чи вони існують? І якщо так, то чим підкріплені?

Головна гарантія для інвестора – те, що він стає повноцінним власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що підтверджується витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Наявність надійного орендаря та чинного довготривалого договору оренди, про умови якого інвестор знає заздалегідь.

Міжнародний досвід відкриття ринку землі демонструє зростання ціни впродовж перших 5 років.

9. Термін дії орендного договору і можливість його розірвати. Як виглядають стосунки орендар - орендодавець? Чому холдингам вигідно працювати з новими інвесторами?

Стосунки орендар - орендодавець врегульовані Законом України «Про оренду землі».

Не менше 7 та не більше 50 років – обмеження строку дії договору оренди.

Зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін.

Розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише за рішенням суду.

Вигоди орендаря – оптимізація управління земельним банком.