С 1 июля заработал рынок земель сельскохозяйственного назначения.

Власти заявляют, что никаких предпосылок для отсрочки реформы не предвидится, вдогонку предсказывая, что стоимость гектара будет расти в течение следующих 5 (как минимум) лет.

Ведь что ни говори, а по сравнению с другими инвестиционными инструментами – земля имеет едва ли не самый высокий потенциал роста, о чем свидетельствует опыт открытия рынка сельхозземель в странах Евросоюза. Первые лет пять с момента открытия рынка – это интервал самого выгодного инвестирования, когда ежегодный прирост стоимости земли составляет не менее 20%. Сейчас средняя ожидаемая цена продажи 1 га составляет 2200 $, но в зависимости от региона, удаленности, качества земли и т. д., колеблется от 1500 до 3000 $.

Таким образом, в преддверии рынка земель много разговоров идёт вокруг стоимости и продаж. Но как обстоят дела с арендой? Давайте посмотрим на то, какая была, есть сегодня и будет в дальнейшем арендная плата.

Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком по договору аренды земли. За последние годы имеет место стабильная тенденция роста доли арендной платы и уменьшение доли поступлений от земельного налога в структуре платы за землю, что объясняется увеличением стоимости аренды земельных участков. К примеру, за прошлый год арендная плата за частные земли в Украине выросла на 6%, а в некоторых областях уже превышает 15% от нормативной денежной оценки участка. Таким образом, средняя арендная плата 2020 года составляет 120 $, в регионах колеблется от 100 до 300 $. Увеличение арендной платы за землю в 2020 году объясняется активным проведением земельной реформы и ожидаемым открытием рынка земли.

Регулирует эту сферу отношений Закон «Об аренде земли», принятый еще в 1998 году. Который и устанавливает основные правила игры, взаимодействия, обязанности и права арендодателей и арендаторов. Понятийный аппарат закона постепенно менялся со временем, хотя до сих пор там присутствует возможность выплаты арендной платы в натуральной форме. В самом начале действия закона можно было даже выплачивать аренду в натуральной форме: продукцией полученной с арендованного участка. Здесь сразу возникает вопрос, а если он не обрабатывался?

Еще не в таком далеком 2010 году, выплата по арендной плате в Украине составляла в денежной форме 28%, в натуральной 69%, а отработкой – 3%. На сегодня картина значительно изменилась в сторону расчетов в денежной форме и составляет 72%, в натуральной – 27%, соответственно, отработкой – 1%, однако всё ещё четверть выплат проходит в натуральной форме, что на самом деле является не выгодной формой самим же арендаторам.

Что же происходило с денежной формой выплат и как они менялись с учетом моратория на продажу более 80% сельхозземель страны?

Несмотря на мораторий, арендная плата последние 10 лет постоянно росла. Такое положение вещей определяют достаточно много факторов, причем совершенно различных, но, вне всякого сомнения, влияющих на этот рост: постоянная конкуренция за хорошие земли, желание агрокомпаний защитить свой земельный банк, постоянные капиталовложения в свои территории, желание их увеличить, внедрение новых технологий, большие инвестиции в аграрный сектор, постоянный рост этого сектора экономики даже в условиях войны и т. д.

И если в 2010-2011 годах арендная плата составляла 300-350 грн/га, то уже в 2016 году – 1093 грн/га, а в 2019 году, за данными Института аграрной экономики, достигла 105 евро за га.

Как и насколько менялась арендная плата за землю у наших соседей?

В Польше (хотя у них черноземов, в отличие от Украины, 1 млн га, а не 28 млн) в 2011 году ситуация выглядела почти также, как у нас сейчас – 114 евро/га пашни, в Чехии – 56 евро/га, в Литве – 60 евро/га пашни, в Болгарии – 153 евро/га, а вот в Эстонии всего 26 евро/га (на 2019 год – 64 евро/га)

По данным Eurostat:

• Польша – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 287 евро;
• Чехия – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 121 евро;
• Болгария – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 253 евро;
• Литва – размер арендной платы за 1 га в 2019 году 144 евро;
• Венгрия – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 184 евро;
• Нидерланды – размер арендной платы за 1 га в 2019 году составил 819 евро.

Принимая во внимание эти данные, тенденции повышения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в Украине, являются предсказуемыми и логичными (арендная плата за пользование землей сельскохозяйственного назначения в Украине в 2020 году выросла в среднем на 6,5% по сравнению с 2019 годом). Ведь открытие рынка – это продажа и покупка, а, следовательно, новые собственники, новые требования, желание увеличения дохода со сдачи в аренду своих земель, что в очередной раз подтолкнет к росту арендную плату. Как возможный компромисс: одни будут хотеть более высокую арендную плату, вторые (в лице арендаторов) – увеличивать срок аренды.

Таким образом, на основании динамики цен на аренду, в ожидании роста стоимости земли, а также ее суммарной площади, владелец пая может принять решение дождаться 2024 года оставаясь с арендатором, или же продать участок сразу. На самом деле, на сегодня моделей работы с сельскохозяйственной землей вполне достаточно, даже несмотря на то, что не все они предполагают занятия на этой земле агробизнесом. Но, не стоит забывать, что положительная тенденция роста выплат аренды за паи населения – в интересах самих агрохолдингов для сохранения банка земли. Таковы законы рынка.