Як може змінитися орендна плата за землю після відкриття земельного ринку

З 1 липня запрацював ринок земель сільськогосподарського призначення.

Влада запевняє, що ніяких передумов для відтермінування реформи не передбачається, принагідно завбачуючи, а вартість гектара зростатиме протягом наступних 5 років (як мінімум).

Адже, що не кажи, а у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами, земля має чи не найвищий потенціал зростання, про що, щонайменше, свідчить досвід відкриття ринку земель у країнах Євросоюзу.

Перші років п'ять з моменту відкриття ринку – інтервал найвигіднішого інвестування, коли щорічний приріст вартості землі становить не менше 20%.

Сьогодні середня очікувана ціна продажу 1 га – $2200, утім, залежно від регіону, віддаленості, якості землі тощо, коливається від $1500 до 3000.

У такий спосіб напередодні відкриття ринку земель, більшість розмов точилося навколо вартості та продажу. А що у нас з орендою? Давайте разом подивимося на те, якою була, є, і буде надалі орендна плата.

Упродовж останніх років простежується стабільна тенденція зростання частки орендної плати та зменшення частки надходжень від земельного податку у структурі плати за землю, що пояснюється збільшенням вартості оренди земельних ділянок.

Наприклад, за минулий рік орендна плата за приватні землі в Україні зросла на 6%, а у деяких областях – уже перевищує 15% від нормативної грошової оцінки ділянки.

Тенденція її збільшення пояснюється активним проведенням земельної реформи та очікуваним відкриттям ринку земель. Так, середня орендна плата у 2020 році склала $120, у регіонах коливалася від $100 до 300.

Регулює цю сферу відносин Закон "Про оренду земель", прийнятий ще в 1998 році. Він і встановлює основні правила гри, взаємодії, обов'язки і права орендодавців та орендарів.

Понятійний апарат закону з часом поступово змінювався, хоча до сьогодні там присутня можливість виплати орендної плати в натуральній формі.

А на початкових етапах дії закону, можна було виплачувати оренду в натуральній формі цілком: продукцією, отриманою з орендованої ділянки. Тут одразу виникає питання, а що, якщо вона не оброблялася?

Ще не в такому далекому 2010 році, виплата орендної плати в Україні становила в грошовій формі 28%, у натуральній 69%, а відпрацюванням 3%.

На сьогодні картина значно змінилася в бік розрахунків у грошовій формі і становить 72%, в натуральній 27%, відповідно, відпрацюванням – 1%, утім, чверть виплат все ще відбувається в натуральній формі, що насправді є невигідно самим же орендарям.

Як змінювалася грошова форма виплат під час мораторію на продаж землі

Попри мораторій, орендна плата впродовж останніх 10 років постійно зростала.

Такий стан речей визначають досить багато факторів, причому абсолютно різних, однак, поза всяким сумнівом, визначальних: безперервна конкуренція за хороші землі, бажання агрокомпаній захистити свій земельний банк, стабільні капіталовкладення у свої території, бажання їх збільшити, впровадження нових технологій, великі інвестиції в аграрний сектор, постійне зростання цього сектора економіки навіть в умовах війни і т. д.

І якщо у 2010-2011 роках орендна плата становила 300-350 грн / га, то вже у 2016 році – 1093 грн / га, а у 2019 році, за даними Інституту аграрної економіки, досягла 105 євро за га.

Як і на скільки змінювалася орендна плата за землю у наших сусідів?

У Польщі (хоча у них чорноземів на відміну від України 1 млн га, а не 28 млн) у 2011 році ситуація виглядала майже так само, як у нас зараз – 114 євро / га ріллі, в Чехії – 56 євро / га, в Литві – 60 євро / га ріллі, в Болгарії – 153 євро / га, а ось в Естонії всього 26 євро / га (на 2019 рік – 64 євро / га)

За даними Eurostat:

• Польща – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році склав 287 євро;
• Чехія – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році склав 121 євро;
• Болгарія – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році склав 253 євро;
• Литва – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році 144 євро;
• Угорщина – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році склав 184 євро;
• Нідерланди – розмір орендної плати за 1 га в 2019 році склав 819 євро.

Беручи до уваги ці дані, можна дійти висновку, що тенденції підвищення орендної плати за землі сільськогосподарського призначення в Україні є передбачуваними і логічними (орендна плата за користування землею сільськогосподарського призначення в Україні у 2020 році зросла в середньому на 6,5% проти з 2019 року).

Адже відкриття ринку – це продаж і покупка, а, отже, нові власники, нові вимоги, бажання збільшити дохід від здачі в оренду своїх земель, що вкотре спричинить зростання орендної плати.

Як можливий компроміс: хтось хотітиме вищу орендну плату, інші (в особі орендарів) – збільшувати терміни оренди.

Отже, на підставі динаміки цін на оренду, в очікуванні зростання вартості землі, а також її сумарної площі, власник паю може прийняти рішення чекати 2024 року лишаючись з орендарем, або ж продати ділянку вже зараз.

Насправді на сьогодні моделей роботи із сільськогосподарською землею цілком достатньо, навіть попри те, що не всі вони передбачають заняття на цій землі агробізнесом.

Утім, не варто забувати, що позитивна тенденція зростання виплат орендної плати за паї населення – в інтересах самих же агрохолдингів для збереження земельного банку. Такі закони ринку.