На прошлой неделе состоялся наш третий вебинар «Земля в деталях: отвечают эксперты Land Club». На этот раз эксперты сосредоточились на условиях аренды, в частности, обязанностях обеих сторон, вопросах, связанных с земельным налогом, экономией времени и ресурсов при непосредственном процессе покупки земли, условиях перепродажи и выхода из инвестиции.

Поэтому предлагаем еще раз проанализировать каждый из пунктов.

Все о налогообложении. Земельный налог, налогообложение сделок купли-продажи
Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) недвижимости, как и все налоги, предусмотренный ст. 172 Налогового кодекса Украины.

Какие расходы придется платить при заключении сделки купли-продажи?

1. Государственная пошлина

Размер госпошлины для продавца установлен в размере 1% от стоимости недвижимого имущества (в нашем случае – земельного участка), указанного в договоре купли-продажи.

2. Военный сбор

Закреплен в «Переходных положениях Налогового Кодекса Украины» и составляет 1,5% от стоимости земельного участка.

3. Налог на доходы физических лиц

НДФЛ от продажи недвижимого имущества – 5%.

Расчет налога при продаже недвижимости – определяется от суммы дохода полученного от ее продажи. Доход определяется в соответствии с ценой, указанной в договоре купли-продажи, то есть суммы, которую продавец передает покупателю за недвижимое имущество, но не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной оценщиком и указанной в отчете об оценке.
Даже если сделка купли-продажи будет ниже, чем рыночная стоимость – придется платить с суммы, которую определит оценщик.

Обратите внимание, что существуют определенные исключения:

• если в течение года осуществлено одно соглашение с объектом недвижимости, которым вы владеете более трех лет, доход от продажи такого объекта не облагается налогом;
• если объект недвижимости получено по наследству, условие о пребывании имущества в собственности более трех лет – в таком случае не распространяется, то есть можно продавать объект недвижимости сразу.

При продаже такой недвижимости доход также не облагается налогом.

Согласно Налоговому кодексу Украины, плата за землю – это обязательный платеж в составе налога на имущество, взимаемый в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (п. 14.1.147. cтатьи 14 НК).

Согласно статье 269 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи.

Объектом налогообложения являются земельные участки, находящиеся в их собственности. Плата за землю относится к местным налогам и является одной из составляющих налога на имущество. Поэтому установление ставок земельного налога относится к полномочиям сельских, поселковых, городских советов, или советов ОТГ, которые не должны превышать свои полномочия и должен устанавливаться размеры ставок этого налога только в пределах ставок.

Начисление земельного налога физическим лицам осуществляют налоговые органы по месту нахождения земельного участка на основании данных Государственного земельного кадастра с учетом базы обложения земельным налогом.

Базой налогообложения для расчета земельного налога является (статья 271 НК):

• нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации;
• площадь земельных участков, нормативная денежная оценка которых не проведена.

Владельцы земли и землепользователи платят плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.

В случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период нахождения земли в собственности или пользовании в текущем году (п. 287.1 ст. 287 Налогового кодекса).

Ставка земельного налога для сельскохозяйственных угодий – не менее 0,3 процента и не более 1% от их нормативной денежной оценки. Средняя нормативная оценка по Украине составляет до 30 тыс. грн за 1 га (Черкасская обл. – 33 тыс.). То есть, 1% – это до 300 грн налога за 1 га в год.

Если инвестор покупает земельный участок – он должен платить земельный налог, кроме случаев, когда арендатор является плательщиком единого налога.

Что после сделки получает «на руки» инвестор?

Прежде всего, вы становитесь полноценным собственником земельного участка. Уже после проведения сделки купли-продажи, инвестор получает:

1. Выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который подтверждает, что он является полноценным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения; а следовательно, может пользоваться и распоряжаться земельным участком в соответствии с законом, например - как предметом для банковских операций, в частности, гарантией для кредита;

2. Договор аренды на земельный участок, собственником которой он стал; в договоре будут четко указаны условия выплаты и ставки арендной платы;

3. Отчетность об уплаченных налогах и проведенной экспертной оценке;

4. Другие документы информационного характера (перечень карточек лотов, условия и предложения по распоряжению активом от экспертов Land Club).

Условия аренды? Перечень обязанностей инвестора, согласно договору аренды

Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком по договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. То есть вы имеете право заранее ознакомиться и, соответственно, согласиться или пересмотреть условия аренды.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.

Размер арендной платы в договоре может быть установлен в процентах к нормативной денежной оценки, или в денежном эквиваленте.

Арендодатель (инвестор) вправе требовать от Арендатора:

• использования земельного участка в соответствии с целевым назначением в соответствии с Договором;
• соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв путем соблюдения требований земельного и природоохранного законодательства Украины, государственных и местных стандартов, норм и правил использования земли;
• своевременного внесения арендной платы;
• пересмотра арендной платы в случае наступления определенных в договоре обстоятельств (речь идет об изменении НДО / индекс инфляции);
• свободный доступ к передаваемым в аренду земельным участкам для контроля за соблюдением условий Договора;
• в случае расторжения Договора по инициативе Арендатора, требовать от Арендатора возмещения упущенной выгоды.

Обязанности Арендодателя:

• соблюдать надлежащее выполнение условий Договора;
• согласно акту приема-передачи передать Арендатору в пользование земельные участки в надлежащем состоянии и в определенных согласно настоящему Договору пределах;
• не вмешиваться во хозяйственную деятельность Арендатора и не создавать ему любых препятствий при выполнении условий настоящего Договора;
• возместить Арендатору расходы, связанные с улучшением состояния земельного участка, проведенного Арендатором с согласия Арендодателя;
• предупредить Арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь опасные экологически последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния этих земельных участков;
• в письменной форме сообщитьАрендатора о намерении продать земельный участок / или земельные участки третьему лицу с указанием его цены и других условий на которых он продается.

Переговоры с продавцом

Средний возраст владельцев украинской земли – 60 лет. 65% пайщиков – пенсионеры, а около четверти уже исполнилось 70 лет. Этот момент надо учитывать перед началом процесса переговоров.

Инвестиционное меню Land Club – это не просто список участков, которые арендуют наши партнеры-агропредприятия, а полностью проработана база земель, готовых к продаже.
Поэтому, если Land Club предлагает земельный участок – это значит, что начальные переговоры с продавцом уже проведены и участок полностью готов к продаже. Фактически, вам остается только технические вопросы по договоренности о времени и месте заключения сделки.

Членам, которые выберут пакет услуг «Премиум» – вообще не нужно будет контактировать с продавцом, за вас это сделает Land Club «под ключ».

Необходимость непосредственного присутствия для покупки земли. Экономия времени и ресурсов

С июля 2021 до 1 января 2024 года будут действовать ограничения на покупку земли – не более 100 га "в одни руки". Средний размер земельного участка (пая) по Украине составляет 4 га. Однако пай – это необязательно один участок, их может быть два, три и больше. То есть, среднестатистически, 100 га – это 25 владельцев, а участков может быть более 50.

Для того, чтобы осуществить покупку 100 га, вам как минимум надо дважды встретиться с владельцами участков, побывать в оценщика, нотариуса, в общем осуществить более 75 контактов. Кроме этого, вам необходимо получить дополнительные отчеты и справки, в том числе отчет об экспертной денежной оценке земельного участка чтобы его приобрести. В общем ~25 дней для 25 соглашений.

Перед заключением сделок помните о таких организационных моментах:

• расположение участков в других регионах, в частности в отдаленных (например, Чернигов – 2 часа, Сумы – 4,5);
• необходимость выезда в регион несколько раз: контакт с продавцом, оценщиком, нотариусом.

Или же вы можете доверить весь процесс Land Club, ведь мы работаем с лучшими юристами и поможем вам оформить соглашение с минимальными затратами ваших сил и времени.

Условия перепродажи. Можно ли выйти из инвестиции раньше, или же позже 2024 года?

Инвестор Land Club становится полноценным собственником земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом перепродажу земли может произойти в любое удобное для инвестора период: никто не заставляет замораживать деньги, или продавать землю именно в 2024 году.

В случае желания члена Land Club выйти из инвестиции (продать земельный участок), мы поможем сделать это как можно выгоднее.