Стати членом клубу
Тези третього вебінару
«Земля в деталях: відповідають експерти Land Club»
Минуло тижня відбувся наш третій вебінар «Земля в деталях: відповідають експерти Land Club», на якому наші фахівці зосередилися на умовах оренди, зокрема, обов'язках обох сторін, питаннях, пов'язаних із земельним податком, економією часу та ресурсів під час безпосереднього процесу купівлі землі, умовах перепродажу та виходу з інвестиції.
Тож пропонуємо ще раз проаналізувати кожен із пунктів.
Тож пропонуємо ще раз проаналізувати кожен із пунктів.
Усе про оподаткування. Земельний податок, оподаткування угод купівлі-продажу
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомості, як і всі податки, передбачений ст. 172 Податкового кодексу України.
Які витрати доведеться сплачувати під час укладання угоди купівлі-продажу?
1. Державне мито
Розмір Держмита для продавця встановлений в розмірі 1% від вартості нерухомого майна (у нашому випадку – земельної ділянки), зазначеного у договорі купівлі-продажу.
2. Військовий збір
Закріплений у «Перехідних положеннях Податкового Кодексу України» та складає 1,5% від вартості земельної ділянки.
3. Податок на доходи фізичних осіб
ПДФО від продажу нерухомого майна – 5%.
Розрахунок податку під час продажу нерухомості – визначається від суми доходу отриманого від її продажу. Дохід визначається відповідно до ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку продавець передає покупцеві за нерухоме майно, але не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної оцінювачем та зазначеною у звіті про оцінку.
Навіть якщо угода купівлі-продажу буде нижчою, ніж ринкова вартість – податок доведеться сплачувати із суми, яку визначить оцінювач.
Зверніть увагу, що існують певні винятки:
Під час продажу такої нерухомості дохід також не оподатковується.
Відповідно до Податкового кодексу України, плата за землю – це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п. 14.1.147. статті 14 ПК)
Згідно зі статтею 269 Податкового кодексу України, платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Об'єктом оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності. Плата за землю належить до місцевих податків і є однією зі складових податку на майно. Тому встановлення ставок земельного податку – належить до повноважень сільських, селищних, міських рад, або ж рад ОТГ, які не повинні перевищувати свої повноваження і мають встановлювати розміри ставок цього податку виключно в межах ставок.
Нарахування земельного податку фізичним особам здійснюють податкові органи за місцем знаходження земельної ділянки на підставі даних Державного земельного кадастру з урахуванням бази оподаткування земельним податком.
Базою оподаткування для розрахунку земельного податку є (стаття 271 ПК):
Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році (п. 287.1 ст. 287 Податкового кодексу).
Ставка земельного податку для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 відсотка та не більше 1% від їхньої нормативної грошової оцінки. Середня нормативна оцінка по Україні становить до 30 тис. грн за 1 га (у Черкаській обл. – 33 тис.). Тобто, 1% – до 300 грн/рік податку за 1 га.
Якщо інвестор купує земельну ділянку – він має сплачувати земельний податок, окрім випадків, коли орендар є платником Єдиного податку.
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомості, як і всі податки, передбачений ст. 172 Податкового кодексу України.
Які витрати доведеться сплачувати під час укладання угоди купівлі-продажу?
1. Державне мито
Розмір Держмита для продавця встановлений в розмірі 1% від вартості нерухомого майна (у нашому випадку – земельної ділянки), зазначеного у договорі купівлі-продажу.
2. Військовий збір
Закріплений у «Перехідних положеннях Податкового Кодексу України» та складає 1,5% від вартості земельної ділянки.
3. Податок на доходи фізичних осіб
ПДФО від продажу нерухомого майна – 5%.
Розрахунок податку під час продажу нерухомості – визначається від суми доходу отриманого від її продажу. Дохід визначається відповідно до ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку продавець передає покупцеві за нерухоме майно, але не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної оцінювачем та зазначеною у звіті про оцінку.
Навіть якщо угода купівлі-продажу буде нижчою, ніж ринкова вартість – податок доведеться сплачувати із суми, яку визначить оцінювач.
Зверніть увагу, що існують певні винятки:
- якщо протягом року здійснено одну угоду з об'єктом нерухомості, яким ви володієте понад три роки, дохід від продажу такого об'єкта не обкладається податком;
- якщо об'єкт нерухомості отримано у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки – у такому випадку не поширюється, тобто можна продавати об'єкт нерухомості одразу.
Під час продажу такої нерухомості дохід також не оподатковується.
Відповідно до Податкового кодексу України, плата за землю – це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п. 14.1.147. статті 14 ПК)
Згідно зі статтею 269 Податкового кодексу України, платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Об'єктом оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності. Плата за землю належить до місцевих податків і є однією зі складових податку на майно. Тому встановлення ставок земельного податку – належить до повноважень сільських, селищних, міських рад, або ж рад ОТГ, які не повинні перевищувати свої повноваження і мають встановлювати розміри ставок цього податку виключно в межах ставок.
Нарахування земельного податку фізичним особам здійснюють податкові органи за місцем знаходження земельної ділянки на підставі даних Державного земельного кадастру з урахуванням бази оподаткування земельним податком.
Базою оподаткування для розрахунку земельного податку є (стаття 271 ПК):
- нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації;
- площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.
Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році (п. 287.1 ст. 287 Податкового кодексу).
Ставка земельного податку для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 відсотка та не більше 1% від їхньої нормативної грошової оцінки. Середня нормативна оцінка по Україні становить до 30 тис. грн за 1 га (у Черкаській обл. – 33 тис.). Тобто, 1% – до 300 грн/рік податку за 1 га.
Якщо інвестор купує земельну ділянку – він має сплачувати земельний податок, окрім випадків, коли орендар є платником Єдиного податку.
Що після угоди отримує «на руки» інвестор?
Перш за все, ви стаєте повноцінним власником земельної ділянки. Вже після проведення угоди купівлі-продажу, інвестор отримує:
1. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує, що він є повноцінним власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення; а отже, може користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою відповідно до закону, наприклад, як предметом для банківських операцій, зокрема, гарантією для кредиту;
2. Договір оренди на земельну ділянку, власником якої він став (у договорі будуть чітко зазначені умови виплати та ставки орендної плати);
3. Звітність про сплачені податки та проведену експертну грошову оцінку;
4. Інші документи інформаційного характеру (перелік карток лотів, умови та пропозиції стосовно розпорядження активом від експертів Land Club).
Перш за все, ви стаєте повноцінним власником земельної ділянки. Вже після проведення угоди купівлі-продажу, інвестор отримує:
1. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує, що він є повноцінним власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення; а отже, може користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою відповідно до закону, наприклад, як предметом для банківських операцій, зокрема, гарантією для кредиту;
2. Договір оренди на земельну ділянку, власником якої він став (у договорі будуть чітко зазначені умови виплати та ставки орендної плати);
3. Звітність про сплачені податки та проведену експертну грошову оцінку;
4. Інші документи інформаційного характеру (перелік карток лотів, умови та пропозиції стосовно розпорядження активом від експертів Land Club).
Які умови оренди? Перелік обов'язків інвестора, відповідно до договору оренди
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Тобто ви маєте право заздалегідь ознайомитися та, відповідно, погодитися або ж переглянути умови оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Розмір орендної плати в договорі може бути встановлено у відсотках до нормативної грошової оцінки, або у грошовому еквіваленті.
Орендодавець (інвестор) має право вимагати від Орендаря:
Обов'язки Орендодавця:
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Тобто ви маєте право заздалегідь ознайомитися та, відповідно, погодитися або ж переглянути умови оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Розмір орендної плати в договорі може бути встановлено у відсотках до нормативної грошової оцінки, або у грошовому еквіваленті.
Орендодавець (інвестор) має право вимагати від Орендаря:
- використання земельної ділянки у відповідності за цільовим призначенням згідно з Договором;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів шляхом дотримання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;
- своєчасне внесення орендної плати;
- перегляд орендної плати у разі настання визначених у договорі обставин (йдеться про зміну НГО/індекс інфляції)
- вільний доступ до переданих в оренду земельних ділянок для контролю за додержанням умов Договору;
- у разі розірвання Договору з ініціативи Орендаря, вимагати від Орендаря відшкодування упущеної вигоди.
Обов'язки Орендодавця:
- дотримуватися належного виконання умов Договору;
- відповідно до акту приймання-передачі передати Орендарю у користування земельні ділянки у належному стані та у визначених згідно із цим Договором межах;
- не втручатися у господарську діяльність Орендаря та не створювати йому будь-яких перешкод під час виконання умов цього Договору;
- відшкодувати Орендарю витрати, пов'язані з поліпшенням стану земельної ділянки, що проводилось Орендарем за згодою Орендодавця;
- попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану цих земельних ділянок;
- повідомити у письмовій формі Орендаря про намір продати земельну ділянку / або земельні ділянки третій особі із зазначенням її ціни та інших умов на яких вона продається.
Переговори з продавцем
Середній вік власників української землі – 60 років. 65% пайовиків – пенсіонери, а близько чверті вже виповнилося 70 років. Цей момент треба враховувати перед початком процесу перемовин.
Інвестиційне меню Land Club – це не просто список ділянок, які орендують наші партнери-агропідприємства, а повністю опрацьована база земель, готових до продажу. Тож, якщо Land Club пропонує земельну ділянку – це означає, що початкові перемовини з продавцем уже проведені і ділянка цілком готова до продажу. Фактично, вам лишаються тільки технічні питання щодо домовленості про час та місце укладання угоди.
Зауважте, членам, які оберуть пакет послуг «Преміум» – взагалі не треба буде контактувати з продавцем, за вас це зробить Land Club «під ключ».
Середній вік власників української землі – 60 років. 65% пайовиків – пенсіонери, а близько чверті вже виповнилося 70 років. Цей момент треба враховувати перед початком процесу перемовин.
Інвестиційне меню Land Club – це не просто список ділянок, які орендують наші партнери-агропідприємства, а повністю опрацьована база земель, готових до продажу. Тож, якщо Land Club пропонує земельну ділянку – це означає, що початкові перемовини з продавцем уже проведені і ділянка цілком готова до продажу. Фактично, вам лишаються тільки технічні питання щодо домовленості про час та місце укладання угоди.
Зауважте, членам, які оберуть пакет послуг «Преміум» – взагалі не треба буде контактувати з продавцем, за вас це зробить Land Club «під ключ».
Необхідність безпосередньої присутності для купівлі землі. Економія часу та ресурсів
З липня 2021 до 1 січня 2024 року діятимуть обмеження на купівлю землі – не більше 100 га "в одні руки". Середній розмір земельної ділянки (паю) по Україні становить 4 га. Однак пай – це необов'язково одна ділянка, їх може бути дві, три та більше. Тобто, середньостатистично 100 га – це 25 власників, а ділянок може бути понад 50.
Для того, аби здійснити купівлю 100 га, вам щонайменше треба двічі зустрітися з власниками ділянок, побувати в оцінювача, нотаріуса, загалом здійснити понад 75 контактів. Окрім цього, вам необхідно отримати додаткові звіти та довідки, зокрема звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки аби її придбати. Загалом ~25 днів для 25 угод.
У такий спосіб перед укладанням угод пам'ятайте про такі організаційні аспекти:
Або ж ви можете довірити весь процес Land Club, адже ми працюємо з кращими юристами та допоможемо вам оформити угоду з мінімальними витратами ваших сил та часу.
З липня 2021 до 1 січня 2024 року діятимуть обмеження на купівлю землі – не більше 100 га "в одні руки". Середній розмір земельної ділянки (паю) по Україні становить 4 га. Однак пай – це необов'язково одна ділянка, їх може бути дві, три та більше. Тобто, середньостатистично 100 га – це 25 власників, а ділянок може бути понад 50.
Для того, аби здійснити купівлю 100 га, вам щонайменше треба двічі зустрітися з власниками ділянок, побувати в оцінювача, нотаріуса, загалом здійснити понад 75 контактів. Окрім цього, вам необхідно отримати додаткові звіти та довідки, зокрема звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки аби її придбати. Загалом ~25 днів для 25 угод.
У такий спосіб перед укладанням угод пам'ятайте про такі організаційні аспекти:
- розташування ділянок в інших регіонах, зокрема у віддалених (наприклад, Чернігів – 2 год, Суми – 4,5 год);
- необхідність виїзду в регіон кілька разів: контакт з продавцем, оцінювачем, нотаріусом.
Або ж ви можете довірити весь процес Land Club, адже ми працюємо з кращими юристами та допоможемо вам оформити угоду з мінімальними витратами ваших сил та часу.
Умови перепродажу. Чи можна вийти з інвестиції раніше, або ж пізніше 2024 року?
Інвестор Land Club стає повноцінним власником землі сільськогосподарського призначення, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У такий спосіб перепродаж землі може відбутися в будь-який зручний для інвестора період: ніхто не змушує заморожувати гроші, або продавати землю саме у 2024 році.
У випадку бажання члена Land Club вийти з інвестиції (продати земельну ділянку), ми допоможемо зробити це якомога вигідніше.
Інвестор Land Club стає повноцінним власником землі сільськогосподарського призначення, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У такий спосіб перепродаж землі може відбутися в будь-який зручний для інвестора період: ніхто не змушує заморожувати гроші, або продавати землю саме у 2024 році.
У випадку бажання члена Land Club вийти з інвестиції (продати земельну ділянку), ми допоможемо зробити це якомога вигідніше.
Заробляє той, хто перший прийшов на ринок! Приєднуйтесь до членів клубу Land Club
Розробка та просування
03039, м. Київ, проспект Валерія Лобановського, 119х, БЦ "DemievSky", поверх 1, офіс 3, Land Club.
