Осталось менее трех недель до открытия рынка земли в Украине. 1 июля вступает в силу закон № 552 о революционных изменениях в обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Недавно Верховная Рада приняла новый закон об усовершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений (законопроект № 2194). Нормативно-правовое поле для миллионов владельцев и арендаторов сельхозземель кардинально меняется. Праздно ждать июля – худшая из стратегий. К знаменательному событию нужно готовиться заранее.

Земельные арендные новеллы

Правовые основы аренды сельскохозяйственной земли установлены преимущественно Земельным кодексом Украины, принятым в далеком 2001 году. В течение двух десятилетий в «земельную конституцию» вносилось множество изменений, но аграрии и другие заинтересованные субъекты успевали к ним привыкнуть. Сейчас ситуация неординарная. Принятые законы меняют нормативный «ландшафт» до неузнаваемости.

Существенные новации для землевладельцев и пользователей земельных участков принесли прошлогодние законы:

• «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (№ 552-IX);
• «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель» (№ 711-IX);

а также закон

• «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений»,

принятый 28 апреля 2021 года (законопроект № 2194, готовится к подписанию председателем Верховной Рады).

На многочисленных арендаторов земли ждут, в частности, законодательные нововведения:

1) предоставляется право как гражданам Украины уже с 1 июля 2021 года покупать землю сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га;
2) предусматривается возможность отчуждения и передачи в залог права аренды на земельные участки пользователями без согласования с собственниками земли;
3) вводится порядок реализации преимущественного права (ПП) арендаторами по приобретению земельных участков, которыми они пользуются;
4) вводится двухочередность субъектов с преимущественным правом на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, первенство из которых предоставляется лицу, имеющему специальное разрешение на добычу здесь полезных ископаемых, и только потом наступает очередь воспользоваться преимущественным правом у арендатора земельного участка;
5) «очередникам» предоставляется возможность отказываться от своего преимущественного права на приобретение земли или передавать такое право другому правомочному лицу (согласно договору, который подлежит государственной регистрации);
6) устанавливается финансовое условие для реализации преимущественного права — его обладатель должен заплатить цену, установленную продавцом или зафиксированную на земельных торгах;
7) на нотариусов возлагается обязанность информировать владельца земельного участка о желании субъекта преимущественного права приобрести землю в приоритетном порядке;
8) детализируется порядок земельных торгов, устанавливается ограничение в размере 20 га максимальной площади участка государственной или коммунальной собственности, право аренды на которую может выставляться на торги;
9) землепользователям (как и владельцам земли) предоставляется право осуществлять снятие и перенесение грунтового покрова земельных участков только на основании проекта землеустройства.

Получается, что опасения многих арендаторов о возможной потере арендованных участков с открытием рынка земли преувеличены. По крайней мере, на законодательном уровне предусмотрено преимущественное право покупки арендованной земли именно за арендаторами.

Ожидания и советы арендаторам и землевладельцам

С приближением открытия рынка сельскохозяйственной земли активизировался диалог между арендаторами и собственниками земельных участков. Арендаторы пытаются пролонгировать договоры аренды, зафиксировать цену за пользование землей, узнать о намерениях арендодателей о продаже их участков. Но, как рассказывают сами аграрии, далеко не все из этого им удается. Владельцы паев не спешат заключать новые договоры, с продажей большинство из них еще не определились, а относительно цены аренды ведется диалог.

«В связи с открытием вскоре рынка сельхозземель арендодателям и арендаторам следует готовиться к тому, что плата за аренду земли сельскохозяйственного назначения начнет расти», – говорит экс-глава Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, сооснователь Land Club Денис Башлык.

И апеллирует к международному опыту, который, по словам эксперта, демонстрирует, что открытие рынка земли положительно влияет на развитие рынка аренды.

«То есть цена аренды земли в таких случаях обычно растет. Потому что у владельца земли появляется альтернатива: либо сдать свой участок в аренду снова, либо продать его. Происходит трансформация от так называемого рынка покупателей к рынку продавцов».

Действительно, сейчас мы видим, что во многих странах, в частности бывшего социалистического лагеря, которые активизировали рыночные земельные реформы со вступлением в Евросоюз в 2004 -2007 годах, арендная плата за землю до сих пор продолжает расти. К примеру, в Чехии и Венгрии она увеличилась за 2019 год в среднем на 7-8 евро за гектар, достигнув, по данным Евростата, 121 и 173 евро соответственно.