Діалог через паркан: практичні поради учасникам майбутнього ринку землі

Залишилося менше ніж три тижні до відкриття ринку землі в Україні. 1 липня набирає чинності закон № 552 щодо революційних змін в обігу земель сільськогосподарського призначення.

Нещодавно Верховна Рада ухвалила новий закон про вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (законопроєкт № 2194). Нормативно-правове поле для мільйонів власників і орендарів сільгоспземлі кардинально змінюється. Бездіяльно чекати на липень – найгірша зі стратегій. До знаменної події треба готуватися завчасно.

Земельні орендні новели

Правові засади щодо оренди сільськогосподарської землі встановлено переважно Земельним кодексом України, ухваленим у далекому 2001 році. Упродовж двох десятиліть до «земельної конституції» вносилося чимало змін, але аграрії й інші зацікавлені суб'єкти встигали до них призвичаїтися. Зараз ситуація неординарна. Ухвалені закони змінюють нормативний «ландшафт» до невпізнаваності.

Найсуттєвіші новації для землевласників і користувачів земельних ділянок принесли тогорічні закони:

• «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX);
• «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» (№ 711-IX),

а також закон

• «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», ухвалений 28 квітня 2021 року (законопроєкт № 2194, готується до підпису головою Верховної Ради).

На численних орендарів землі чекають, зокрема, такі законодавчі нововведення:

1) надається право, як громадянам України, уже з 1 липня 2021 року купувати землю сільськогосподарського призначення площею до 100 га;
2) передбачається можливість відчуження та передачі в заставу права оренди на земельні ділянки її користувачами без погодження з власниками землі;
3) запроваджується порядок реалізації переважного права (ПП) орендарями щодо придбання земельних ділянок, якими вони користуються;
4) вводиться двочерговість суб'єктів із переважним правом щодо купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, першість із яких надається особі, котра має спеціальний дозвіл на видобування тут корисних копалин, і тільки потім настає черга скористатися переважним правом в орендаря земельної ділянки;
5) «черговикам» надається можливість відмовлятися від свого переважного права щодо придбання землі чи передавати таке право іншій правочинній особі (згідно з договором, який підлягає державній реєстрації);
6) встановлюється фінансова умова для реалізації переважного права – його володар має сплатити ціну, встановлену продавцем чи зафіксовану на земельних торгах;
7) на нотаріусів покладається обов'язок інформувати власника земельної ділянки про бажання суб'єкта переважного права придбати землю в пріоритетному порядку;
8) деталізується порядок земельних торгів, встановлюється обмеження в розмірі 20 га щодо максимальної площі ділянки державної або комунальної власності, право оренди на яку може виставлятися на торги;
9) землекористувачам (як і власникам землі) надається право здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок лише на підставі проєкту землеустрою.

Виходить, що побоювання багатьох орендарів щодо можливої втрати орендованих ділянок із відкриттям ринку землі є перебільшеними. Принаймні на законодавчому рівні передбачено переважне право купівлі орендованої землі саме за орендарями.

Як це право реалізовуватиметься на практиці, стане зрозуміло через кілька місяців. Найімовірніше, головною проблемою стане дефіцит коштів в орендарів для купівлі землі.

Очікування та поради орендарям і землевласникам

З наближенням відкриття ринку сільськогосподарської землі активізувався діалог між орендарями та власниками земельних ділянок. Орендарі намагаються пролонгувати договори оренди, зафіксувати ціну за користування землею, дізнатися про наміри орендодавців щодо продажу їхніх ділянок. Але, як розповідають самі аграрії, далеко не все із цього їм вдається. Власники паїв не поспішають укладати нові договори, щодо продажу більшість із них ще не визначилися, а щодо ціни оренди ведеться діалог.

«Через відкриття незабаром ринку сільгоспземель орендодавцям і орендарям варто готуватися до того, що плата за оренду землі сільськогосподарського призначення почне зростати», – говорить ексголова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club Денис Башлик.

Й апелює до міжнародного досвіду, який, за словами експерта, демонструє, що відкриття ринку землі позитивно впливає на розвиток ринку оренди.

«Тобто ціна оренди землі в таких випадках зазвичай зростає. Бо у власника землі з'являється альтернатива: надати свою ділянку в оренду знову чи продати її. Відбувається трансформація від так званого ринку покупців до ринку продавців».

Дійсно, зараз бачимо, що в багатьох країнах, зокрема колишнього соціалістичного табору, які активізували ринкові земельні реформи зі вступом до Євросоюзу у 2004 — 2007 роках, орендна плата за землю й досі зростає. Приміром, у Чехії та Угорщині вона збільшилася за 2019 рік у середньому на 7-8 євро за гектар, досягнувши, за даними Євростату, 121 та 173 євро відповідно.