Чи відповідає фактична вартість сільськогосподарської землі очікуванням?

Ще за півроку до відкриття ринку землі прогнозували ціну на рівні 2 000-2 500 дол. за га. Реальність відрізняється від очікувань. У різних регіонах ситуація різна, але в цілому вартість нижча: 35 000-37 000 грн за га. Де-не-де бачимо 40 000 -45 000 грн за га. Окремі землі на Полтавщині продаються по 60 000 грн за га, що більшою мірою є виключенням, аніж правилом. На мій погляд, ціну 2 500 дол. ми побачимо ближче до 2024 року, коли до ринку будуть допущені юридичні особи. Вони будуть готові заплатити стільки власникам землі, і ця готовність буде підкріплена реальними фінансовими можливостями. Маржинальність агробізнесу зростає – це загальносвітова тенденція на хвилі нового сировинного супер циклу, який розпочався минулого року і продовжуватиметься найближчі роки.

Інвесторам, які хочуть не просто зберегти свій капітал, вклавши гроші у надійний актив, але й примножити його та отримати гарну премію на інвестицію, я рекомендую чимшвидше купувати землю зараз та планувати вихід з інвестиції, починаючи з 2025-2026 року.

Нинішня ціна на землю більш ніж приваблива. Навіть враховуючи витрати на нотаріусів, оформлення, податки та комісію посередникам, ціна входу в ринок значно нижча, ніж ми прогнозували.

Ринок буде рости, і ціна на землю буде рости. Ніхто у цьому навіть не сумнівається, пік ціни сягне у 2025-2026 роках. Тому у інвесторів повинна буди терпимість 4-5 роки, щоб продати землю у найвигідніший момент.

Що впливатиме на зростання вартості землі?

Все просто: ціна – це завжди співвідношення попиту та пропозиції. Починаючи з 2024 року зростатиме попит на землю з боку агрохолдингів, а це підігріватиме ціну. Інше питання: навіщо холдингам купувати землю, якщо існує вигідна та апробована роками модель оренди? Насправді працювати згідно з цією моделлю не так вже й просто, як організаційно, так і фінансово.

Для прикладу візьмемо компанію ІМК. У нас 46 000 пайовиків, і для менеджменту це проблема. Для того, щоб утримувати та обслуговувати такі об'єми, потрібні значні людські та фінансові ресурси. В штаті ІМК працює 87 менеджерів, які взаємодіють за пайовиками. Близько 1000 000 доларів щороку ми інвестуємо в соціальні проєкти: ремонт шкіл, доріг, дахів, комунікацій, соціальну підтримку на селі тощо. Значно вигідніше придбати землю, забрати всі ризики та мати чисту фінансову звітність. Володіння землею для агрокомпанії має багато переваг над орендою. Земля для нас, агровиробників, – основний капітал. Зважаючи на те, що живемо та працюємо ми в Україні, а не десь у Німеччині, факт володіння цим капіталом є запорукою безпеки бізнесу. В період дії законодавчих обмежень на придбання сільськогосподарської землі компаніями ми зацікавлені в роботі з адекватними передбачуваними інвесторами, інтерес яких – збереження та примноження капіталу, а не махінації, маніпуляції та схеми.

Чи буде зростати орендна плата?

На сьогодні в Land Club понад 70 інвесторів. У критеріях вибору ділянок розмір орендної плати та потенційна динаміка її зростання займає далеко не перше місце. Втім, цей фактор важливий, і тут у мене гарні новини. Досвід попередніх років говорить про те, що орендна плата зростає. Договір між власником ділянки і холдингом прописується на 20 років, але завжди є додаткова угода, яка змінює ставку оренди. Ринок змушує підвищувати її, щоб пайовики не втекли до іншого орендаря. У 2013 році середня плата за гектар складала 46 доларів, сьогодні – 136 доларів. Тобто по факту вона за 8 років зросла втричі. Які перспективи? Орендна плата за земельні ділянки прив'язана до нормативної грошової оцінки (НГО), яка буде індексуватися за Законом з 2023 або 2024. За попередніми оцінками, коефіцієнт індексації становитиме 1,15, що спричинить автоматичне підвищення орендної плати.

Коли активізується ринок?

На старті роботи ринку ми бачимо невелику кількість транзакцій. І тому є логічне пояснення: невелика пропозиція, відсутність достатнього досвіду у нотаріусів, очікування росту ціни з боку власників, які не поспішають виставляти свої ділянки на продаж. Минулого року ми активно проводили опитування серед наших пайовиків: хто з них готовий продавати свою землю. Рік тому результати були аж надто оптимістичними: готовність продати підтвердили власники 10 000 гектарів землі (приблизно 7% нашого земельного фонду). В березні 2021-го цей показник знизився до 5000 гектарів, а по факту на момент відкриття ринку – 3 000 гектарів.

Але це питання часу. Мій прогноз: протягом найближчих двох років в Україні буде продаватися до 500 000 гектарів сільськогосподарської землі на рік.