Ринок землі в Україні майже відкрито: як на цьому можна заробити і в які міфи пора припинити вірити?
Денис Башлик, співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club в своєму блозі для MC.today
Стати членом клубу
Днями розмовляв з одним із членів інвестиційного об'єднання Land Club. Він аудитор, який чекає відкриття ринку землі в Україні в липні 2021 року, аби купити 100 га (максимальну кількість землі, доступну, згідно із законодавством, одній фізичній особі). Мій співрозмовник – не інвестор-початківець, а затятий адепт філософії «4Д: гроші повинні робити гроші».
Ринок землі в Україні
Уже багато років мій знайомий інвестує в нерухомість в Україні і за кордоном, акції, облігації закордонних компаній, ОВДП та інші інструменти, які змушують гроші працювати.
Сільськогосподарська земля як актив порушила його інтерес з трьох причин:
Міф 1. Легалізація ринку землі – грабіж сільського населення і країни
У всіх розвинених країнах ринок земель давно існує і повноцінно функціонує. На сьогодні він відсутній тільки в п'яти країнах: Північній Кореї, Венесуелі, Таджикистані, на Кубі та в Конго.
Це пов'язано з внутрішніми і зовнішніми політичними обставинами. Якщо говорити про Україну – у нас нарешті є всі передумови для запровадження прозорого і зрозумілого ринку. До того ж, для країни це означатиме пожвавлення економіки, а для власників землі – реалізацію справедливої ціни за їхню власність.
Закон не приймався надто довго. А відсутність ринку землі – це фактично заморожений актив економіки держави. За дослідженнями незалежних експертів Світового банку, введення ринку землі додатково забезпечить щорічне зростання ВВП на 1% і більше.
Тож тепер, коли ринок земель запускається з 1 липня, приблизно 10% власників землі вже готові продати свої земельні ділянки. Такий перебіг подій тішить як багатьох покупців, так і потенційних інвесторів.
Міф 2. Землю скуплять холдинги та іноземці
На першому етапі Закон не передбачає, що юридичні особи матимуть право купувати землю.
І навіть після набрання Законом чинності, ні іноземні громадяни, ні закордонні підприємства не зможуть купувати українську землю сільськогосподарського призначення. Таке право належатиме лише громадянам України. Як і до прийняття законопроекту.
Річ у тому, що заборона на продаж землі юрособам – ні що інше, як спосіб реалізувати більше можливостей для розвитку приватної ініціативи, аграрного сектора економіки і, особливо, фермерських та сімейних господарств.
Міф 3. Купівля сільськогосподарської землі може зацікавити тільки тих, хто планує займатися агробізнесом
Знову ж таки ні. Наш досвід показує, що найбільше даний актив цікавить тих, хто до агробізнесу не має ніякого відношення. Майже 80% потенційних покупців землі – фінансисти, інвестори та IT-підприємці.
Ринок землі в Україні
Уже багато років мій знайомий інвестує в нерухомість в Україні і за кордоном, акції, облігації закордонних компаній, ОВДП та інші інструменти, які змушують гроші працювати.
Сільськогосподарська земля як актив порушила його інтерес з трьох причин:
- земля знаходиться тут, в Україні;
- вона цілком реальна і матеріальна;
- не потрібно мучитися з виведенням коштів для здійснення інвестицій за кордоном.
Міф 1. Легалізація ринку землі – грабіж сільського населення і країни
У всіх розвинених країнах ринок земель давно існує і повноцінно функціонує. На сьогодні він відсутній тільки в п'яти країнах: Північній Кореї, Венесуелі, Таджикистані, на Кубі та в Конго.
Це пов'язано з внутрішніми і зовнішніми політичними обставинами. Якщо говорити про Україну – у нас нарешті є всі передумови для запровадження прозорого і зрозумілого ринку. До того ж, для країни це означатиме пожвавлення економіки, а для власників землі – реалізацію справедливої ціни за їхню власність.
Закон не приймався надто довго. А відсутність ринку землі – це фактично заморожений актив економіки держави. За дослідженнями незалежних експертів Світового банку, введення ринку землі додатково забезпечить щорічне зростання ВВП на 1% і більше.
Тож тепер, коли ринок земель запускається з 1 липня, приблизно 10% власників землі вже готові продати свої земельні ділянки. Такий перебіг подій тішить як багатьох покупців, так і потенційних інвесторів.
Міф 2. Землю скуплять холдинги та іноземці
На першому етапі Закон не передбачає, що юридичні особи матимуть право купувати землю.
І навіть після набрання Законом чинності, ні іноземні громадяни, ні закордонні підприємства не зможуть купувати українську землю сільськогосподарського призначення. Таке право належатиме лише громадянам України. Як і до прийняття законопроекту.
Річ у тому, що заборона на продаж землі юрособам – ні що інше, як спосіб реалізувати більше можливостей для розвитку приватної ініціативи, аграрного сектора економіки і, особливо, фермерських та сімейних господарств.
Міф 3. Купівля сільськогосподарської землі може зацікавити тільки тих, хто планує займатися агробізнесом
Знову ж таки ні. Наш досвід показує, що найбільше даний актив цікавить тих, хто до агробізнесу не має ніякого відношення. Майже 80% потенційних покупців землі – фінансисти, інвестори та IT-підприємці.
Заробляє той, хто перший прийшов на ринок! Приєднуйтесь до членів клубу Land Club
Аграрний бізнес і бізнес на землі – принципово різні бізнеси.
Моделей роботи з сільськогосподарською землею багато. Однак майже всі вони не передбачають ведення агробізнесу. Натомість – побудовані на отриманні пасивного доходу від оренди з майбутнім продажем землі з премією мінімум 40% на вкладений капітал.
Одна з найбільш привабливих і фінансово ефективних моделей виглядає так: інвестор купує ділянку землі, яку вже перебуває в оренді працює агрохолдингу, і отримує дохід від оренди.
Ця модель прирівнюється до інвестиції в житло. Проте, є суттєва різниця: в даному випадку, перш ніж здати квартиру орендарю, вам не потрібно чекати здачі будинку в експлуатацію, робити ремонт, оплачувати комунальні послуги та ремонтувати меблі, обдерті котом.
У такий спосіб ви відразу купуєте актив, який працює і починає генерувати дохід з першого дня набуття власності. Ба більше, надалі не вимагає від інвестора ні копійки додаткових вкладень.
Міф 4. Земля не дозволить заробити
Так, земля – не біткоїни. Магії тут не відбудеться, і мультимільйонером завтра ви не прокинетеся, якщо досі ним не були. Втім, досвід країн Східної Європи, в яких відбулася земельна реформа, показує, що земля – вкрай ліквідний актив.
Перші років п'ять з моменту відкриття ринку – це інтервал найвигіднішого інвестування. Щорічний приріст вартості землі в цей період становив не менше 20%.
Наприклад, у Польщі на початку відкриття ринку ціни на землю були ідентичними до наших: приблизно $ 1,5 тис. за гектар. Сьогодні ж, за даними Eurostat, ціна вже досягла 11 тис. євро. Це означає, що середній приріст щорічної вартості землі в перші п'ять років функціонування ринку склав 33%.
У Чехії ринок землі відкрився в 2006-2007 роках, тоді початкова ціна гектара землі була нижче 2 тис. євро. Вже у 2019 році вартість зросла до 8 тис. євро. Тобто, середній приріст щорічної вартості з 2011 року становить 43%.
Моделей роботи з сільськогосподарською землею багато. Однак майже всі вони не передбачають ведення агробізнесу. Натомість – побудовані на отриманні пасивного доходу від оренди з майбутнім продажем землі з премією мінімум 40% на вкладений капітал.
Одна з найбільш привабливих і фінансово ефективних моделей виглядає так: інвестор купує ділянку землі, яку вже перебуває в оренді працює агрохолдингу, і отримує дохід від оренди.
Ця модель прирівнюється до інвестиції в житло. Проте, є суттєва різниця: в даному випадку, перш ніж здати квартиру орендарю, вам не потрібно чекати здачі будинку в експлуатацію, робити ремонт, оплачувати комунальні послуги та ремонтувати меблі, обдерті котом.
У такий спосіб ви відразу купуєте актив, який працює і починає генерувати дохід з першого дня набуття власності. Ба більше, надалі не вимагає від інвестора ні копійки додаткових вкладень.
Міф 4. Земля не дозволить заробити
Так, земля – не біткоїни. Магії тут не відбудеться, і мультимільйонером завтра ви не прокинетеся, якщо досі ним не були. Втім, досвід країн Східної Європи, в яких відбулася земельна реформа, показує, що земля – вкрай ліквідний актив.
Перші років п'ять з моменту відкриття ринку – це інтервал найвигіднішого інвестування. Щорічний приріст вартості землі в цей період становив не менше 20%.
Наприклад, у Польщі на початку відкриття ринку ціни на землю були ідентичними до наших: приблизно $ 1,5 тис. за гектар. Сьогодні ж, за даними Eurostat, ціна вже досягла 11 тис. євро. Це означає, що середній приріст щорічної вартості землі в перші п'ять років функціонування ринку склав 33%.
У Чехії ринок землі відкрився в 2006-2007 роках, тоді початкова ціна гектара землі була нижче 2 тис. євро. Вже у 2019 році вартість зросла до 8 тис. євро. Тобто, середній приріст щорічної вартості з 2011 року становить 43%.
Чому Україна не відставатиме
1. В Україні розвинене сільське господарство. Земля – основа бізнесу і добробуту великих агрохолдингів, зацікавлених у збереженні свого земельного банку.
Багато з них планують викупити орендовану землю з 2024 року, коли доступ на ринок земель отримають юрособи. Зацікавленість з боку покупця підігріває ціну – такі закони ринку.
2. Земля – обмежений актив. А інвестиційно приваблива земля – особливо.
Так, з липня інвесторам стане доступно приблизно 30 млн га землі. Водночас найпривабливіша земля – 7 млн га – розташована в Чернігівській, Полтавській, Сумській, Харківській, Кіровоградській областях і перебуває в управлінні великих, економічно успішних агрохолдингів. Іншими словами, це не біткоїни: гектари НЕ намайниш.
Що це означає в конкретних показниках?
За нашими прогнозами, перші три роки земля зростатиме в ціні приблизно на 15-20% в рік. У 2024 році інвестор за бажання зможе продати актив агрохолдингу-орендарю з премією від 40% на вкладений капітал.
До того ж, реальна вартість сільгоспземель сформується поступово і гарантовано буде рости перші кілька років.
Але орендодавцям і орендарям потрібно врахувати, що плата за оренду сільгоспземель також почне стрімко зростати. Тому потенційним інвесторам і орендодавцям важливо орієнтуватися на перевірені джерела інформації і фільтрувати помилкові судження і неаргументовані дані.
1. В Україні розвинене сільське господарство. Земля – основа бізнесу і добробуту великих агрохолдингів, зацікавлених у збереженні свого земельного банку.
Багато з них планують викупити орендовану землю з 2024 року, коли доступ на ринок земель отримають юрособи. Зацікавленість з боку покупця підігріває ціну – такі закони ринку.
2. Земля – обмежений актив. А інвестиційно приваблива земля – особливо.
Так, з липня інвесторам стане доступно приблизно 30 млн га землі. Водночас найпривабливіша земля – 7 млн га – розташована в Чернігівській, Полтавській, Сумській, Харківській, Кіровоградській областях і перебуває в управлінні великих, економічно успішних агрохолдингів. Іншими словами, це не біткоїни: гектари НЕ намайниш.
Що це означає в конкретних показниках?
За нашими прогнозами, перші три роки земля зростатиме в ціні приблизно на 15-20% в рік. У 2024 році інвестор за бажання зможе продати актив агрохолдингу-орендарю з премією від 40% на вкладений капітал.
До того ж, реальна вартість сільгоспземель сформується поступово і гарантовано буде рости перші кілька років.
Але орендодавцям і орендарям потрібно врахувати, що плата за оренду сільгоспземель також почне стрімко зростати. Тому потенційним інвесторам і орендодавцям важливо орієнтуватися на перевірені джерела інформації і фільтрувати помилкові судження і неаргументовані дані.
Розробка та просування
03039, м. Київ, проспект Валерія Лобановського, 119х, БЦ "DemievSky", поверх 1, офіс 3, Land Club.
