На днях беседовал с одним из членов инвестиционного объединения Land Club. Он, аудитор, ждет открытия рынка земли в Украине в июле 2021 года. В планах – купить 100 га, максимальное количество земли, доступное, согласно законодательству, одному физлицу. Мой собеседник – не начинающий инвестор, а прожженный адепт философии «4Д: деньги должны делать деньги».

Рынок земли в Украине

Уже много лет мой знакомый инвестирует в недвижимость в Украине и за рубежом, акции, облигации зарубежных компаний, ОВГЗ и прочие инструменты, которые заставляют деньги работать.

Сельскохозяйственная земля как актив возбудила его интерес по трем причинам:

• земля находится здесь, в Украине;
• она вполне реальна и материальна;
• не нужно мучиться с выводом денег для осуществления инвестиций за рубежом.

Будем откровенны: рынок земли в Украине – совершенно новая и неизведанная тема. Многих людей вводят в заблуждение мифы, связанные с нею. Они приводят к завышенным ожиданиям либо, напротив, неоправданному скепсису. В этой колонке предлагаю детальнее рассмотреть и развенчать некоторые из них.

Миф 1. Легализация рынка земли – грабеж сельского населения и страны

Во всех развитых странах рынок земель давно существует и полноценно функционирует. На сегодня он отсутствует только в пяти странах: Северной Корее, Венесуэле, Таджикистане, на Кубе и в Конго.

Это связано с внутренними и внешними политическими обстоятельствами. Если говорить об Украине – у нас наконец-то есть все предпосылки для внедрения прозрачного и понятного рынка. Для страны это принесет оживление экономики, а для собственников земли – справедливую цену за их собственность.

Закон (Закон об отмене моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения с 1 июля 2021 г. №2194. – Прим. ред.) не принимался очень долго. А ведь отсутствие рынка земли – это фактически замороженный актив экономики государства.

По исследованиям независимых экспертов Всемирного банка, введение рынка земли дополнительно обеспечит ежегодный рост ВВП на 1% и более.

Теперь, когда рынок земли запускается с 1 июля, примерно 10% владельцев земли уже готовы продать свои земельные участки. Это событие радует многих покупателей и потенциальных инвесторов.

Миф 2. Землю скупят холдинги и иностранные граждане

На первом этапе закон не предусматривает, что юридические лица будут иметь право купить землю.

И даже после вступления норм закона в силу ни иностранные граждане, ни зарубежные предприятия не смогут покупать украинскую землю сельскохозяйственного назначения. Такое право будет принадлежать исключительно гражданам Украины. Как и до принятия законопроекта.

Дело в том, что запрет на продажу земли юрлицам – не что иное, как способ дать больше возможностей для развития частной инициативы, аграрного сектора экономики и особенно фермерских и семейных хозяйств.

Миф 3. Покупка сельскохозяйственной земли может заинтересовать только тех, кто планирует заниматься агробизнесом

Снова мимо. Наш опыт показывает, что больше всего данный актив интересует тех, кто к агробизнесу не имеет ни малейшего отношения. Почти 80% потенциальных покупателей земли – финансисты, серийные инвесторы и IT-предприниматели.

Аграрный бизнес и бизнес на земле – это два принципиально разных бизнеса.

Моделей работы с сельскохозяйственной землей много. Но почти все они не предполагают занятия на этой земле агробизнесом. А построены на получении пассивного дохода от аренды с последующей продажей земли. Да еще и с премией минимум 40% на вложенный капитал.

Одна из наиболее привлекательных и финансово эффективных моделей выглядит так: инвестор покупает участок земли, который арендует работающий агрохолдинг, и получает доход от аренды.

Эта модель сопоставима с инвестициями в жилье. С той лишь разницей, что в данном случае, прежде чем сдать квартиру арендатору, вам не нужно ждать сдачи дома в эксплуатацию, делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги и ремонтировать мебель, ободранную котом.

То есть вы сразу покупаете работающий актив, который начинает генерировать доход с первого дня владения им. И не требует в дальнейшем от инвестора ни копейки дополнительных вложений.

Миф 4. Земля не позволит заработать

Да, земля – не биткоин. Чудес тут не случится, и мультимиллионером завтра по счастливому стечению обстоятельств вы не проснетесь, если до сих пор им не были. Но опыт стран Восточной Европы, в которых состоялась земельная реформа, показывает, что земля – крайне ликвидный актив.

Первые лет пять с момента открытия рынка – это интервал самого выгодного инвестирования. Ежегодный прирост стоимости земли в этот период составлял не менее 20%.

К примеру, Польша – в начале открытия рынка цены на польскую землю были идентичны украинским – примерно $1,5 тыс. за гектар. Сегодня же, по данным Eurostat, цена уже достигла 11 тыс. евро. Это значит, что средний прирост ежегодной стоимости земли в первые пять лет функционирования рынка составил 33%.

В Чехии рынок земли открылся в 2006-2007 годах, тогда начальная цена гектара земли была ниже 2 тыс. евро. Уже в 2019 году стоимость возросла до 8 тыс. евро. То есть средний прирост ежегодной стоимости с 2011 года составляет 43%.

Почему Украина не будет отставать

1. В Украине развито сельское хозяйство. Земля – основа бизнеса и благосостояния крупных агрохолдингов, которые будут заинтересованы в сохранении своего земельного банка.

Многие из них планирую купить арендуемую землю с 2024 года, когда доступ на рынок земли получат юрлица. Заинтересованность со стороны покупателя подогревает цену – таковы законы рынка.

2. Земля – ограниченный актив. А инвестиционно привлекательная земля – особенно.

Так, с июля инвесторам станет доступно около 30 млн га земли. При этом самая привлекательная земля – 7 млн га – сосредоточена в Черниговской, Полтавской, Сумской, Харьковской, Кировоградской областях и находятся в управлении у крупных экономически успешных агрохолдингов. Иными словами, это не биткоин: гектары не намайнишь.

Что это означает в конкретных показателях?

По нашим прогнозам, первые три года земля будет расти в цене примерно на 15–20% в год. В 2024 году инвестор при желании сможет продать актив агрохолдингу-арендатору с премией от 40% на вложенный капитал.

Более того, реальная стоимость сельхозземель сформируется постепенно и гарантированно будет расти первые несколько лет.

Но арендодателям и арендаторам нужно учесть, что плата за аренду сельхозземли начнет стремительно расти.

Поэтому потенциальным инвесторам и арендодателям важно ориентироваться на проверенные источники информации и фильтровать ложные суждения и неаргументированные данные.