Стати членом клубу
Підсумки вебінару «Фінішна пряма. Документи, гроші, люди. Які практичні кроки потрібно зробити інвестору перед покупкою землі?»
8 червня завершився наш ювілейний п'ятий вебінар, що отримав назву «Фінішна пряма. Документи, гроші, люди. Які практичні кроки потрібно зробити інвестору перед покупкою землі?», де наші експерти проаналізували алгоритми підготовки до процесу інвестування (вибір об'єкта, оформлення документів, оплату, рух коштів від покупця до продавця тощо), рівень орендної плати в регіонах, географію інвестиційного меню Land Club та орієнтовні розмірів лотів. Тож пропонуємо ще раз коротко зупинитися на кожному із них.
Ключові тези вебінару
Головне питання, яке турбує інвесторів та охочих доєднатися до нашого клубу – чи запрацює ринок земель з 1 липня і чи лишаються підстави для сумнівів? Це не дивно і досить передбачувано, адже після перегляду новин, де певні політичні сили влаштовують цілі шоу, розповідаючи про незаконність ринку, необхідність його скасування через Конституційний суд і загалом, що він не працюватиме – сумніви можуть виникати.
Утім, якщо переходити у юридичну площину, ринок земель, як і планувалося відповідно до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року, запрацює 1 липня. Ніяких законодавчих підстав для того, аби він не працював – нема, рішень Конституційного суду також немає.
Тому відповідь однозначна – ринок землі буде працювати.
Необхідні для прийняття додаткові нормативно-правові акти:
Навіщо агрокомпаніям брати участь у бізнес-моделі Land Club?
По-перше, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року передбачено, що юридичні особи мають право купувати землю сільськогосподарського призначення лише із 2024 року. З огляду на те, що агрокомпанії орендують величезні обсяги с/г землі, в яку вони вкладають значні кошти, використовують сучасні технології, застосовують комплексний підхід до агродіагностики полів, здійснюють постійний моніторинг потенціалу ґрунту тощо, адже земля – основа їхньої бізнес-моделі, вони справді зацікавлені у максимальному збереженні свого земельного банку. Відповідно, у 2024 році, коли отримають доступ на ринок землі – готові викупити землю за ринковою ціною.
Водночас працівники агрокомпаній купуватимуть землю самі, розуміючи наскільки це вигідний актив. Однак, за прогнозами та соціологічними дослідженнями, кількість готових продати в перший рік може перевищити купівельну спроможність працівників агрокомпаній (зважаючи на обмеження у 100 га «в одні руки»), тому, враховуючи те, що Закон передбачає можливість передачі переважного права, агрокомпанії готові до партнерства із надійними партнерами-інвесторами.
Не останню роль відіграє й оптимізація управління земельним банком, адже адмініструвати одного інвестора набагато простіше, ніж 25 пайовиків.
Як підготуватися до процесу? Вибір об'єкта, підготовка документів та інші тонкощі
Вибір ділянок:
Як доповнення, нормативна грошова оцінка ділянки (вона ж і є індикативом ціни – мінімальною можливою ціною продажу).
Утім, якщо переходити у юридичну площину, ринок земель, як і планувалося відповідно до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року, запрацює 1 липня. Ніяких законодавчих підстав для того, аби він не працював – нема, рішень Конституційного суду також немає.
Тому відповідь однозначна – ринок землі буде працювати.
Необхідні для прийняття додаткові нормативно-правові акти:
- порядок перевірки походження коштів нотаріусом
- порядок реалізації процедури переважного права
Навіщо агрокомпаніям брати участь у бізнес-моделі Land Club?
По-перше, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року передбачено, що юридичні особи мають право купувати землю сільськогосподарського призначення лише із 2024 року. З огляду на те, що агрокомпанії орендують величезні обсяги с/г землі, в яку вони вкладають значні кошти, використовують сучасні технології, застосовують комплексний підхід до агродіагностики полів, здійснюють постійний моніторинг потенціалу ґрунту тощо, адже земля – основа їхньої бізнес-моделі, вони справді зацікавлені у максимальному збереженні свого земельного банку. Відповідно, у 2024 році, коли отримають доступ на ринок землі – готові викупити землю за ринковою ціною.
Водночас працівники агрокомпаній купуватимуть землю самі, розуміючи наскільки це вигідний актив. Однак, за прогнозами та соціологічними дослідженнями, кількість готових продати в перший рік може перевищити купівельну спроможність працівників агрокомпаній (зважаючи на обмеження у 100 га «в одні руки»), тому, враховуючи те, що Закон передбачає можливість передачі переважного права, агрокомпанії готові до партнерства із надійними партнерами-інвесторами.
Не останню роль відіграє й оптимізація управління земельним банком, адже адмініструвати одного інвестора набагато простіше, ніж 25 пайовиків.
Як підготуватися до процесу? Вибір об'єкта, підготовка документів та інші тонкощі
Вибір ділянок:
- географія розташування ділянки (або регіон - область / район / ОТГ);
- розмір орендної плати;
- вартість самої ділянки;
- співвідношення ціни ділянки і розміру орендної плати;
- термін, на який укладено договір оренди на цю ділянку.
Як доповнення, нормативна грошова оцінка ділянки (вона ж і є індикативом ціни – мінімальною можливою ціною продажу).
Які документи підготувати?
Що сьогодні може вважатися підтвердженням доходів?
Джерелами походження коштів для покупки можуть бути:
Не забувайте про перевірку наявності неоплачених штрафів, боргів, стягнень, судимостей, що можуть стати перешкодою для проведення угоди купівлі-продажу, або загалом унеможливити придбання землі.
Якщо є бажання і можливість купити понад 100 га, це можливо зробити у межах сімейного придбання, іншими словами: дружина / чоловік / діти / батьки – також мають право на покупку 100 га землі. Джерелом доходу для них, зокрема, може бути подарунок / позика від вас.
Усі рухи грошових коштів від покупця до продавця, відбуваються за безготівковим розрахунком. Це обов'язкова умова прописана в Законі для проведення операції. Усі виплати за договором оренди також можуть відбуватися в безготівковій формі.
Що стосується податків з орендних платежів, то податковим агентом буде орендар.
- ваш паспорт та ІПН, а також нотаріальну згода чоловіка/дружини
- підтвердження доходів і наявність грошей на банківському рахунку в достатньому розмірі для проведення угод, оскільки вони проводяться ТІЛЬКИ безготівково.
Що сьогодні може вважатися підтвердженням доходів?
- декларація про доходи
- річна / квартальна звітність ФОПа
Джерелами походження коштів для покупки можуть бути:
- заробітна плата
- гонорари та інші виплати
- дохід від продажу майна
- дивіденди, відсотки, роялті, страхові виплати
- пенсія, спадщина, подарунки
- кошти отримані в борг, кредит
- а також інші джерела не заборонені законом.
Не забувайте про перевірку наявності неоплачених штрафів, боргів, стягнень, судимостей, що можуть стати перешкодою для проведення угоди купівлі-продажу, або загалом унеможливити придбання землі.
Якщо є бажання і можливість купити понад 100 га, це можливо зробити у межах сімейного придбання, іншими словами: дружина / чоловік / діти / батьки – також мають право на покупку 100 га землі. Джерелом доходу для них, зокрема, може бути подарунок / позика від вас.
Усі рухи грошових коштів від покупця до продавця, відбуваються за безготівковим розрахунком. Це обов'язкова умова прописана в Законі для проведення операції. Усі виплати за договором оренди також можуть відбуватися в безготівковій формі.
Що стосується податків з орендних платежів, то податковим агентом буде орендар.
Чи буде вартість оренди фіксованою чи залежатиме від НГО та індексу інфляції?
Індекс споживчих цін – показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кi = І:100,
де І – індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. І на період 2017-2023 дорівнює 100.
Чи можливий варіант, що після продажу найбільш прибуткових ділянок, ціна на менш популярні зменшиться?
З впевненістю можна сказати, що варіант за якого ціна на ділянки з нижчою орендою буде знижуватися, тому, що насамперед купуватимуться землі з вищою орендною платою, – майже неможливий, оскільки найчастіше – це регіональні особливості.
Такі ситуації стануть можливими лише на другому етапі реалізації ринку у перших-других покупців, коли ринок почне функціонувати нормально, і вартість землі формуватиметься з огляду на ринкові умови, а не очікування власників, у яких вперше за 20 років з'явилася можливість нарешті розпоряджатися своєю власністю.
Індекс споживчих цін – показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кi = І:100,
де І – індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. І на період 2017-2023 дорівнює 100.
Чи можливий варіант, що після продажу найбільш прибуткових ділянок, ціна на менш популярні зменшиться?
З впевненістю можна сказати, що варіант за якого ціна на ділянки з нижчою орендою буде знижуватися, тому, що насамперед купуватимуться землі з вищою орендною платою, – майже неможливий, оскільки найчастіше – це регіональні особливості.
Такі ситуації стануть можливими лише на другому етапі реалізації ринку у перших-других покупців, коли ринок почне функціонувати нормально, і вартість землі формуватиметься з огляду на ринкові умови, а не очікування власників, у яких вперше за 20 років з'явилася можливість нарешті розпоряджатися своєю власністю.
Заробляє той, хто перший прийшов на ринок! Приєднуйтесь до членів клубу Land Club
Розробка та просування
03039, м. Київ, проспект Валерія Лобановського, 119х, БЦ "DemievSky", поверх 1, офіс 3, Land Club.
