С 1 июля 2021 в Украине запускается рынок сельскохозяйственных земель.

Несмотря на то, что вокруг закона не прекращаются споры, в основном популистского характера, мы сосредотачиваемся на том, что уже через год право граждан свободно распоряжаться своей собственностью будет разблокировано.
По разным оценкам, на первом этапе после запуска рынка земли продать свой пай готовы не более 10% собственников.

То есть потенциально речь идет о более полумиллиона человек, которые владеют, учитывая средний размер пая в 3,7 га, около 2 млн га сельхозземель. Скорее всего, первую волну продаж сформируют жители городов, которые получили землю в наследство, возможно, никогда не были на участке и не считали нужным заниматься ее оформлением.

К счастью, законопроект о рынке земель сельхозназначения закладывает достаточный люфт, чтобы успеть выполнить все подготовительные работы, и на момент отмены моратория иметь на руках готовый к реализации актив. Итак, что нужно сделать в ближайшие месяцы, чтобы иметь возможность 2 июля 2021 года закрыть сделку по продаже своего пая?

1. Начать процесс предпродажной подготовки стоит с проверки, зарегистрирован ли ваш участок в Государственном земельном кадастре. Сделать это очень просто, введя в окно поиска на портале Публичной кадастровой карты его кадастровый номер. Скорее всего, на этом этапе многие владельцы для себя узнают, что такого номера у них нет. Те, у кого он есть, и они видят свой участок на карте – могут сразу переходить к пункту № 3.

2. Если участок не внесен в кадастр, придется пройти процедуру его регистрации. Здесь возникает две опции: в случае если земельному участку присвоен кадастровый номер и соответствующая землеустроительная документация у гражданина или в местном управлении Госгеокадастра, необходимо лишь подать заявку о внесении сведений в Государственный земельный кадастр.

В противном случае – необходимо заключить договор на изготовление технической документации с землеустроительной организацией. На все это потребуется примерно месяц. В конце концов вы получите выписку, подтверждающую внесение участка в Государственный земельный кадастр, и в которой указан его кадастровый номер.

3. роверить, внесены ли данные о вас, как о владельце участка, в Реестр прав на недвижимое имущество. Минюст предоставляет такие данные онлайн за символическую плату. Если вы владеете участком на праве общей собственности, например, унаследовали его пополам с вашим родственником – это отражено в Реестре, вам остается получить согласие на сделку от совладельцев. Согласие владельцев соседних участков вам не понадобится.

4. Ознакомиться с нормативной денежной оценкой своего участка. Согласно закону, это тот ценовой минимум, при котором сделка может осуществляться. Данные о НПО доступны на Публичной кадастровой карте.

Имейте ввиду, чтобы объективно оценить пай – этого недостаточно, ведь таким образом, вы просто узнаете минимальную цену на него. Поэтому рекомендуем мониторить объявления о продаже участков с подобными характеристиками в интернете, или же заказать экспертную денежную оценку.

5. Деликатный вопрос отношений с арендатором. Закон не устанавливает преимущественное право рендатора на выкуп участка. Это логично, поскольку арендатор зачастую является юридическим лицом, которое на первом этапе на рынок не допускается. Однако его права в случае смены собственника участка защищены и хранятся в полной мере, что также, безусловно, правильно.

Впрочем, любые изменения – априори стресс для бизнеса, поэтому мы рекомендуем придерживаться правил честной игры, и предупредить партнера о предстоящей продаже, чтобы сделать процесс комфортным для всех сторон.

6. Проверить регистрацию договора аренды на недвижимое имущество в Государственном реестре вещных прав. Такая регистрация необходима для того, чтобы в дальнейшем избежать судебных споров. Покупая участок, покупатель берет на себя договорные обязательства предыдущего владельца и арендатора, в договоре купли-продажи этот момент будет отдельно прописан.

На практике обязательством зарегистрировать договор иногда пренебрегают, чтобы не включать государство в "уютные хозяйственные взаимоотношения". Поэтому если ваш договор аренды вдруг не зарегистрирован, и "по бумагам" участок продается без обременений, то см. предыдущий пункт.