Стати членом клубу
Підсумки вебінару «Наближення ринку на часі: топ-6 питань від аудиторії Land Club»
20 травня експерти Land Club провели четвертий вебінар, присвячений аналізу законодавчих новел, зокрема процедурі надання переважного права, перевагам та недолікам фрагментарності земельних ділянок, контролю родючості ґрунтів та земельним поліпшенням, які очікують охочих інвестувати. Ми систематизували все обговорене під час вебінару та пропонуємо ознайомитись зі стислими матеріалами.
Ключові тези вебінару
1. Реалізація процедури переважного права відповідно до нових змін у законодавстві
До запуску ринку земель сільськогосподарського призначення лишається 37 днів. Однак, окрім формального дозволу продавати сільськогосподарські паї фізичним особам, земельні відносини потребують аналізу багатьох нових норм. Зокрема мова йде про процедуру реалізації переважного права орендарів на купівлю землі, без якого ринок має усі шанси стати хаотичним та непрозорим.
На сьогодні приблизно 94% земель сільськогосподарського призначення перебувають у тому чи іншому способі користування або ж оренді. У такий спосіб, якщо відкрити ринок земель на не надати переважне право відповідним особам - це буде глобальний перерозподіл.
Отже, де у законодавчій базі передбачене таке визначення як переважне право?
- Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» №552-IX від 31.03.2020 року
- Земельний кодекс України
- Закон №2194 про дерегуляцію земельних відносин
Тепер зупинимося на останній редакції законопроєкту (вже Закону) №2194:
Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб'єкти:
а) у першу чергу – особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;
б) у другу чергу – орендар земельної ділянки.
Суб'єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб'єкта першої черги або відмови суб'єкта першої черги від реалізації такого права.
Як має працювати переважне право?
За умови наявності надрокористувача та / або орендаря на земельній ділянці, власник земельної ділянки, який має намір її продати, зобов'язаний не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заява подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору.
Нотаріус за відомостями з ДЗК та ДРРП встановлює належного суб'єкта переважного права.
Нотаріус зобов'язаний протягом 3 робочих днів повідомити про такий намір суб'єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб'єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв'язку із закінченням встановленого строку зберігання.
Суб'єкт переважного права, який бажає скористатися таким переважним правом, також зобов'язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Передача переважного права:
1) переважне право може бути передано його суб'єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку, за письмовим договором між суб'єктом переважного права та особою, якій передається таке право;
2) переважне право, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки;
3) про передачу переважного права особа, яка передає переважне право, зобов'язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом 3 робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку;
4) у разі якщо після повідомлення нотаріусом суб'єкта переважного права про намір власника щодо її продажу суб'єкт переважного права передав таке право іншій особі, суб'єкт переважного права зобов'язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.
Якщо ж протягом 1 місяця з дня, коли суб'єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб'єкт:
- не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом,
- або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки,
- або не з'явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб'єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв'язку із закінченням встановленого строку зберігання),
Власник земельної ділянки може її продавати третій особі
Протягом 1 місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб'єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення. Укладається договір купівлі-продажу у встановлений час.
2. Зміна цільового призначення земельної ділянки
У межах моделі Land Club усі земельні ділянки перебувають в оренді та обробітку агрокомпаній, відповідно використовуються за призначенням, як землі сільськогосподарського призначення.
Загалом Земельний кодекс України виділяє дев'ять основних цільових призначень земельних ділянок, які називають категоріями земель:
Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок.
Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності провадиться сільською, селищною, міською радою.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування на його розроблення.
У такий спосіб алгоритм ваших дій за потреби/бажання змінити цільове призначення земельної ділянки виглядає так: ви, як власник земельної ділянки, ініціюєте зміну, укладаєте договір з розробником землевпорядної документації, а далі розробник визначає окремі випадки, передбачені законодавством, які можуть виникати у разі зміни цільового призначення:
У межах моделі Land Club усі земельні ділянки перебувають в оренді та обробітку агрокомпаній, відповідно використовуються за призначенням, як землі сільськогосподарського призначення.
Загалом Земельний кодекс України виділяє дев'ять основних цільових призначень земельних ділянок, які називають категоріями земель:
- землі сільськогосподарського призначення;
- землі житлової та громадської забудови;
- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
- землі оздоровчого призначення;
- землі рекреаційного призначення;
- землі історико-культурного призначення;
- землі лісогосподарського призначення;
- землі водного фонду;
- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок.
Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності провадиться сільською, селищною, міською радою.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування на його розроблення.
У такий спосіб алгоритм ваших дій за потреби/бажання змінити цільове призначення земельної ділянки виглядає так: ви, як власник земельної ділянки, ініціюєте зміну, укладаєте договір з розробником землевпорядної документації, а далі розробник визначає окремі випадки, передбачені законодавством, які можуть виникати у разі зміни цільового призначення:
- необхідність відшкодування втрат сільськогосподарського або лісогосподарського виробництва;
- проведення ґрунтових досліджень;
- необхідність розробки містобудівної документації (детального плану території, коригування генерального плану населених пунктів і т. д.);
- зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності особливо цінних земель (погодження з Верховною Радою, окрім кількох винятків).
3. Ринок в умовах фрагментарності земельних ділянок
Розпочнемо із статистичних даних:
Площа сільськогосподарської землі, яка перебувала під дією мораторію (паї): 27,7 млн га
На сьогодні середній розмір паю: 4,2 га
Кількість власників паїв: 6,9 млн
Готовність продати в перший рік: 10% (690 тис. згідно із дослідженням USAID)
Земельні інвестиції не є інструментом набору земельного банку, тому, що у перші роки фрагментарність ринку буде дуже високою. Усі соціологічні дослідження показують, що на першому етапі відкриття ринку кількість охочих продати свої земельні наділи не перевищує 12%. Тому, говорити про консолідацію зарано.
Саме тому, приєднавшись до Land Club - ви матимете змогу придбати не просто земельну ділянку, а готовий бізнес: земля вже перебуває в оренді в агрокомпанії, яка щорічно сплачуватиме вам орендну плату.
З 2024 року (коли доступ на ринок землі отримають юридичні особи) ви зможете продати ділянку агрокомпанії-орендареві з премією 40-60% на вкладений капітал.
Розпочнемо із статистичних даних:
Площа сільськогосподарської землі, яка перебувала під дією мораторію (паї): 27,7 млн га
На сьогодні середній розмір паю: 4,2 га
Кількість власників паїв: 6,9 млн
Готовність продати в перший рік: 10% (690 тис. згідно із дослідженням USAID)
Земельні інвестиції не є інструментом набору земельного банку, тому, що у перші роки фрагментарність ринку буде дуже високою. Усі соціологічні дослідження показують, що на першому етапі відкриття ринку кількість охочих продати свої земельні наділи не перевищує 12%. Тому, говорити про консолідацію зарано.
Саме тому, приєднавшись до Land Club - ви матимете змогу придбати не просто земельну ділянку, а готовий бізнес: земля вже перебуває в оренді в агрокомпанії, яка щорічно сплачуватиме вам орендну плату.
З 2024 року (коли доступ на ринок землі отримають юридичні особи) ви зможете продати ділянку агрокомпанії-орендареві з премією 40-60% на вкладений капітал.
Заробляє той, хто перший прийшов на ринок! Приєднуйтесь до членів клубу Land Club
4. Невід'ємні поліпшення і що це може бути?
Земельне поліпшення – зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо).
Невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Ці поліпшення не пов'язані із землею.
У Законі України «Про оренду землі» визначені відшкодування збитків, завданих орендарю, зокрема і за земельні поліпшення. У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.
Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню у разі дострокового розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін.
5. Контроль родючості ґрунтів
Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.
Ґрунт – природно-історичне органо-мінеральне тіло, осередок найбільшої концентрації поживних речовин.
Родючість ґрунту – здатність ґрунту задовольняти потреби рослин в елементах живлення, воді, повітрі і теплі в достатніх кількостях для їх нормального розвитку, які в сукупності є основним показником якості ґрунту.
Ґрунтове обстеження – визначення генетичної будови та властивостей ґрунтів, структури ґрунтового покриву.
Охорона ґрунтів – система заходів, спрямованих на збереження і відтворення родючості та цілісності ґрунтів, їх захист від деградації, ведення сільськогосподарського виробництва з дотриманням ґрунтозахисних технологій.
Агрохімічне обстеження ґрунтів – обов'язкове суцільне обстеження сільськогосподарських угідь з метою державного контролю за зміною показників родючості ґрунтів.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення – обов'язкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.
Одне з основних завдань державного контролю за використанням та охороною земель полягає у забезпеченні власниками та землекористувачами нормативів у сфері охорони та використання земель (наприклад, якісний стан ґрунтів, гранично допустиме забруднення і так далі), запобіганні зниженню родючості ґрунтів, погіршенню їхнього стану.
Закон України «Про охорону земель» визначає вимоги до власників і землекористувачів, зокрема, орендарів земельних ділянок під час здійснення господарської діяльності.
У такий спосіб Законом зобов'язано:
У будь-якому випадку, ви маєте пам'ятати про те, що громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства, зокрема псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами.
Наші агрокомпанії-партнери використовують сучасні технології, застосовуючи комплексний підхід до агродіагностики полів, здійснюють постійний моніторинг потенціалу ґрунту, стану посівів, використовують точне землеробство з диференційованим внесенням добрив, ба більше – супутникові дані для відстеження стану посівів.
Земельне поліпшення – зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо).
Невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Ці поліпшення не пов'язані із землею.
У Законі України «Про оренду землі» визначені відшкодування збитків, завданих орендарю, зокрема і за земельні поліпшення. У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.
Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню у разі дострокового розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін.
5. Контроль родючості ґрунтів
Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.
Ґрунт – природно-історичне органо-мінеральне тіло, осередок найбільшої концентрації поживних речовин.
Родючість ґрунту – здатність ґрунту задовольняти потреби рослин в елементах живлення, воді, повітрі і теплі в достатніх кількостях для їх нормального розвитку, які в сукупності є основним показником якості ґрунту.
Ґрунтове обстеження – визначення генетичної будови та властивостей ґрунтів, структури ґрунтового покриву.
Охорона ґрунтів – система заходів, спрямованих на збереження і відтворення родючості та цілісності ґрунтів, їх захист від деградації, ведення сільськогосподарського виробництва з дотриманням ґрунтозахисних технологій.
Агрохімічне обстеження ґрунтів – обов'язкове суцільне обстеження сільськогосподарських угідь з метою державного контролю за зміною показників родючості ґрунтів.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення – обов'язкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.
Одне з основних завдань державного контролю за використанням та охороною земель полягає у забезпеченні власниками та землекористувачами нормативів у сфері охорони та використання земель (наприклад, якісний стан ґрунтів, гранично допустиме забруднення і так далі), запобіганні зниженню родючості ґрунтів, погіршенню їхнього стану.
Закон України «Про охорону земель» визначає вимоги до власників і землекористувачів, зокрема, орендарів земельних ділянок під час здійснення господарської діяльності.
У такий спосіб Законом зобов'язано:
- проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами, які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів;
- підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо;
- забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
У будь-якому випадку, ви маєте пам'ятати про те, що громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства, зокрема псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами.
Наші агрокомпанії-партнери використовують сучасні технології, застосовуючи комплексний підхід до агродіагностики полів, здійснюють постійний моніторинг потенціалу ґрунту, стану посівів, використовують точне землеробство з диференційованим внесенням добрив, ба більше – супутникові дані для відстеження стану посівів.
Розробка та просування
03039, м. Київ, проспект Валерія Лобановського, 119х, БЦ "DemievSky", поверх 1, офіс 3, Land Club.
