20 мая эксперты Land Club провели четвертый вебинар, посвященный анализу законодательных новелл, в частности процедуре предоставления преимущественного права, недостаткам и преимуществам фрагментарности земельных участков, контролю плодородия почв и земельным улучшениям, которые ожидают желающих инвестировать. Мы все систематизировали и предлагаем ознакомиться с тезысами.

1. Реализация процедуры преимущественного права в соответствии с новыми изменениями в законодательстве

До запуска рынка земель сельскохозяйственного назначения остается 37 дней. Однако, кроме формального разрешения продавать сельскохозяйственные паи физическим лицам, земельные отношения требуют анализа многих новых норм. В частности речь идет о процедуре реализации преимущественного права арендаторов на покупку земли, без которого рынок имеет все шансы стать хаотичным и непрозрачным.

На сегодня примерно 94% земель сельскохозяйственного назначения находятся в том или ином способе пользования или аренде. Таким образом, если открыть рынок земель на не оказать преимущественное право соответствующим лицам – это будет глобальное перераспределение.

Итак, где в законодательной базе предусмотрено такое определение как преимущественное право?

• Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» №552-IX от 31.03.2020 года
• Земельный кодекс Украины
• Закон №2194 о дерегуляции земельных отношений

Теперь остановимся на последней редакции законопроектf (уже Закона) №2194:

Преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют следующие субъекты:

а) в первую очередь – лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (металлические руды цветных металлов, металлические руды благородных металлов, металлические руды редкометальных и редкоземельных металлов, радиоактивных металлов, электро- и радиотехническая сырье), если согласно информации, полученной из Государственного земельного кадастра, такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящиеся в собственности лица, использующего земельный участок на праве собственности, аренды, эмфитевзиса, суперфиция, а также кроме земельных участков для садоводства;

б) во вторую очередь – арендатор земельного участка.

Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения второй очереди может реализовать такое право в случае отсутствия субъекта первой очереди или отказа субъекта первой очереди от реализации такого права.

Как должно работать преимущественное право?

При наличии недропользователя и / или арендатора на земельном участке, собственник земельного участка, который намерен ее продать, обязан не позднее чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать намерение о продаже земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Заявление подается нотариусу, который будет осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, вместе с проектом такого договора.

Нотариус по сведениям из ГЗК и Государственного реестра прав на недвижимое имущество устанавливает надлежащего субъекта преимущественного права.

Нотариус обязан в течение 3 рабочих дней сообщить о таком намерении субъектов преимущественного права ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку. Субъект преимущественного права считается уведомленным об указанном намерены также в случае его отказа получить сообщение, о чем есть соответствующая отметка, или если сообщение вернулось к нотариусу в связи с истечением установленного срока хранения.

Субъект преимущественного права, желающий воспользоваться таким преимущественным правом, также обязан сообщить об этом нотариуса ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку.

Передача преимущественного права:

1) преимущественное право может быть передано его субъектом другому лицу, которое в соответствии с законом может приобрести в собственность такой земельный участок, за письменным договором между субъектом преимущественного права и лицом, которому передается такое право;

2) преимущественное право, передано другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для государственной регистрации обременений прав на земельные участки;

3) о передаче преимущественного права лицо, передающее преимущественное право, обязано письменно уведомить собственника земельного участка в течение 3 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права. Сообщение осуществляется ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку;

4) в случае, если после сообщения нотариусом субъекта преимущественного права о намерении собственника в отношении ее продажи субъект преимущественного права передал такое право другому лицу, субъект преимущественного права обязан уведомить лицо, которому такое право передано о таком намерении.

Если же в течение 1 месяца со дня, когда субъект преимущественного права надлежащим образом уведомлен нотариусом о намерении по продаже земельного участка, такой субъект:

• не сообщил должным образом нотариуса о своем желании воспользоваться преимущественным правом, или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка,
• или не явился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом (при условии получения уведомления о вручении субъекту преимущественного права сообщения о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи или уведомление об отказе от получения уведомления или если сообщение возвращено нотариусу в связи с истечением установленного срока хранения), считается, что такой субъект преимущественного права отказался от своего преимущественного права.

Собственник земельного участка может ее продавать третьему лицу.

В течение 1 месяца со дня получения уведомления, нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и сообщить об этом субъекта преимущественного права покупки земельного участка, который изъявил желание воспользоваться таким правом, ценным письмом с описью вложений и уведомление о вручении. Заключается договор купли-продажи в установленное время.

2. Изменение целевого назначения земельного участка

В рамках модели Land Club все земельные участки находятся в аренде и обработке агропредприятий, соответственно используются по назначению, как земли сельскохозяйственного назначения.

Земельный кодекс Украины выделяет девять основных целевых назначений земельных участков, которые называют категориями земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилой и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции.

Изменение целевого назначения земельных участков частной собственности осуществляется по инициативе собственников земельных участков.

Изменение целевого назначения земельных участков частной собственности производится сельским, поселковым, городским советом.

Проект землеустройства по отводу земельного участка частной собственности, целевое назначение которого изменяется, разрабатывается по заказу владельца земельного участка без предоставления разрешения органа исполнительной власти, органа местного самоуправления на его разработку.

Таким образом алгоритм ваших действий при необходимости / желания изменить целевое назначение земельного участка выглядит так: вы, как собственник земельного участка, инициирует изменения, заключаете договор с разработчиком землеустроительной документации, а дальше разработчик определяет отдельные случаи, предусмотренные законодательством, которые могут возникать в случае изменения целевого назначения:

• необходимость возмещения потерь сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства;
• проведение почвенных исследований;
• необходимость разработки градостроительной документации (детального плана территории, корректировки генерального плана населенных пунктов и т. д.);
• изменение целевого назначения земельных участков частной собственности особо ценных земель (согласования с Верховной Радой, кроме нескольких исключений).

После разработки проекта и определения всех вышеупомянутых случаев, вы подаете его в орган местного самоуправления, который примет решение об утверждении и изменении целевого назначения вашего земельного участка: вносятся изменения в Государственный земельный кадастр.

3. Рынок в условиях фрагментарности земельных участков

Начнем сo статистических данных:
Площадь сельскохозяйственных земель, находившейся под действием моратория (паи): 27,7 млн га
На сегодня средний размер пая: 4,2 га
Количество владельцев паев: 6,9 млн
Готовность продать в первый год: 10% (690 тыс. cогласно исследованию USAID)

Земельные инвестиции не являются инструментом набора земельного банка, потому, что в первые годы фрагментарность рынка будет очень высокой. Все социологические исследования показывают, что на первом этапе открытия рынка количество желающих продать свои земельные наделы не превышает 12%. Поэтому, говорить о консолидации рано.

Именно поэтому, присоединившись к Land Club – вы сможете приобрести не просто земельный участок, а готовый бизнес: земля уже находится в аренде в агрокомпании, которая ежегодно платить вам арендную плату.

С 2024 (когда доступ к рынку земли получат юридические лица) вы сможете продать участок агрокомпании-арендатору с премией 40-60% на вложенный капитал.

4. Неотъемлемые улучшения и что это может быть?

Земельный улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие расположения в ее пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.д.).

Неотъемлемыми улучшениями арендованного имущества являются осуществленные арендатором за время аренды меры, направленные на улучшение физического (технического) состояния арендованного имущества и (или) его потребительских качеств, отделения которых приведет к уменьшению его рыночной стоимости. Эти улучшения не связанные с землей.

В Законе Украины «Об аренде земли» определены возмещения убытков, причиненных арендатору, в том числе и за земельные улучшения. В случае осуществления арендатором с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка за свой счет арендодатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Осуществленные арендатором без согласия арендодателя расходы на улучшение арендованного земельного участка, которые невозможно отделить без причинения вреда этому участку, не подлежат возмещению.

Арендатор вправе оставить за собой произведенные им за свой счет выгоды от улучшения арендованного земельного участка, если эти улучшения могут быть отделены без причинения ущерба земельному участку.

Улучшение состояния земельного участка, проведенные арендатором с письменного согласия арендодателя земли, подлежат возмещению в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Условия, объемы и сроки возмещения арендатору затрат за проведенные им улучшение состояния земельного участка определяются отдельным соглашением сторон.

5. Контроль плодородия почв

Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц.

Почва – природное тело, формирующееся в результате преобразования поверхностных слоёв суши Земли при совместном воздействии факторов почвообразования.

Плодородие почвы – способность почвы удовлетворять потребности растений в элементах питания, воде, воздухе и тепле в достаточных количествах для их нормального развития, которые в совокупности является основным показателем качества почвы.

Почвенное обследование – определение генетического строения и свойств почв, структуры почвенного покрова.

Охрана почв – система мероприятий, направленных на сохранение и воспроизводство плодородия и целостности почв, защиту от деградации, ведение сельскохозяйственного производства с соблюдением почвозащитных технологий.

Агрохимическое обследование почв – обязательное сплошное обследование сельскохозяйственных угодий с целью государственного контроля за изменением показателей плодородия почв.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» агрохимическая паспортизация земель сельскохозяйственного назначения – обязательное агрохимическое обследование почв с выдачей агрохимического паспорта поля, земельного участка, в котором фиксируются начальные и текущие уровни обеспечения питательными веществами почв, уровне их загрязнения токсичными веществами и радионуклидами.

Одна из основных задач государственного контроля за использованием и охраной земель состоит в обеспечении собственниками и землепользователями нормативов в сфере охраны и использования земель (например, качественное состояние почв, предельно допустимое загрязнение и т.д.), предотвращении снижению плодородия почв, ухудшению их состояния.

Закон Украины «Об охране земель» определяет требования к собственников и землепользователей, в частности, арендаторов земельных участков при осуществлении хозяйственной деятельности.

Вы должны помнить о том, что граждане и юридические лица несут гражданскую, административную или уголовную ответственность за нарушение земельного законодательства, в частности порчи сельскохозяйственных угодий и других земель, их загрязнение химическими и радиоактивными веществами и сточными водами, засорение промышленными, бытовыми и другими отходами.

Наши агрокомпании-партнеры используют современные технологии, применяя комплексный подход к агродиагностике полей, осуществляя постоянный мониторинг потенциала почвы, состояния посевов, используют точное земледелие с дифференцированным внесением удобрений, более того – используют спутниковые данные для отслеживания состояния посевов.